中金房地產市場分析
單擊此處編輯母版標題樣式,單擊編輯母版文本樣式,第二級,*,分析員：白宏煒,2021 年 8月,房價將呈結構性上漲,房地產,0,一、觀點回憶,1,觀點回憶,2021年下半年,經濟走勢何去何從？,行業(yè)走勢何去何從？,08年10月：?降息后半段看地產?,此輪23年中期調整，行業(yè)09年下半年企穩(wěn),09年地產股將有較好投資時機,09年3月：?新屋成交量回暖能否延續(xù)？?,成交量已經見底，價格預計四季度見底,超配地產股,09年5月：?迎接行業(yè)反轉?,行業(yè)有望09年底見底,上調盈利及凈資產值，維持行業(yè)推薦評級,2021年5月份,房價上漲影響如何？,怎樣看待地產板塊高估值？,2021年三月份,成交量回暖是否能夠延續(xù)？,地產板塊反彈能否持續(xù)？,中金觀點,市場不同時期的關注焦點,2021年7月份,二套房政策收緊怎樣影響行業(yè)？,怎樣投資地產股？,09年7月：?政策調控下地產仍將精彩?,政策不改行業(yè)走勢,建議逢低吸納耐心持有,2,二、我們當前觀點,3,此處替換文本,此處替換文本,維持房地產行業(yè)反轉的判斷,剛性需求較強，而供給短期內難以改善,寬松的信貸和貨幣供給,經濟開展而非緊縮政策決定了行業(yè)趨勢,房地產市場將呈結構性變化,潛在庫存較大，房價不會普漲,結構性分化，一線城市、城市中心、高檔商品房價格漲幅將明顯,需求以住宅為主，商業(yè)和寫字樓仍低迷,受益于價格上漲，繼續(xù)看好地產板塊,地價推升房價，毛利率改善，凈資產值NAV上調,庫存去化后，下半年銷售從保量到保價轉變,龍頭公司仍是首選,4,成交量延續(xù)回暖趨勢,資料來源：,CRED，各城市房地產交易管理網，中金公司研究部,重點城市房地產成交量匯總,5,主要城市成交回到07年水平,環(huán)渤海地區(qū)成交量,長三角地區(qū)成交量,資料來源：CRED，中金公司研究部,資料來源：,6,一些城市成交量超過07年水平,珠三角地區(qū)成交量,其他區(qū)域成交量,資料來源：CRED，中金公司研究部,7,商品房/商品住宅去化時間逐月下降,商品房/商品住宅去化速度,資料來源：CRED，中金公司研究部,8,商品房熱銷將推動投資上升,新開工面積與銷售面積正相關,新開工面積與開發(fā)投資額及土地購置面積正相關,商品房新開工面積呈季末性高增長,房地產銷售額與信貸及貨幣供給量正相關,9,供給呈長期偏緊趨勢,表格標題,土地購置面積與開發(fā)面積增速,資料來源：搜房數據庫，中金公司研究部,資金面抑制供給,資料來源：搜房數據庫，央行報告，CEIC,中金公司研究部,10,供給增速區(qū)域分化明顯,表格標題,開發(fā)投資額分區(qū)域增速,資料來源：搜房數據庫，中金公司研究部,新開工面積分區(qū)域增速,資料來源：搜房數據庫，央行報告，CEIC,中金公司研究部,11,房價將呈結構性上漲：住宅市場區(qū)域差異顯著,全國住宅及十大城市住宅有效在建面積/銷售面積,十大城市與其他城市住宅銷售額,十大城市與其他城市住宅銷售面積,資料來源：搜房數據庫，中金公司研究部,十大城市與其他城市住宅銷售均價,12,新開工面積09年上半年環(huán)比增速,各線城市住宅新開工面積占比09年上半年數據,各線城市住宅開發(fā)投資額占比09年上半年數據,房地產開發(fā)投資09年上半年環(huán)比增速,房價將呈結構性上漲：住宅市場區(qū)域差異顯著續(xù),13,銷售額09年上半年環(huán)比增速,各線城市住宅銷售額占比09年上半年數據,各線城市住宅銷售面積占比09年上半年數據,銷售面積累計09年上半年環(huán)比增速,房價將呈結構性上漲：住宅市場區(qū)域差異顯著續(xù),14,在建面積累計09年上半年環(huán)比增速,各線城市住宅在建面積占比09年上半年數據,各線城市資金來源占比09年上半年數據,房地產資金來源09年上半年環(huán)比增速,房價將呈結構性上漲：住宅市場區(qū)域差異顯著續(xù),15,房價將呈結構性上漲：貨幣供給量推動房價上漲,貨幣供給量變動vs房價變動,資料來源：CEIC，中金公司研究部,16,房價將呈結構性上漲：土地制度推動房價上漲,土地出讓總收入、招拍掛出讓收入及商品房銷售額增速比較,土地出讓價格、招拍掛土地價格及商品房銷售均價增速比較,歷年土地出讓收入、面積一覽,資料來源：搜房數據庫，中金公司研究部,土地出讓收入占地方、全國財政收入比例,17,新增房地產開發(fā)貸款逐季下降,新增按揭貸款二、四季度較高,按揭貸款余額占總貸款余額比重下降,房地產開發(fā)貸款余額占總貸款余額比重下降,房價將呈結構性上漲：信貸推動房價上漲,18,緊縮政策能否改變行業(yè)趨勢？,房地產股價走勢和調控政策一覽,資料來源：彭博咨詢、中金公司研究部,19,三、估值及投資建議,20,房價上漲對NAV影響的情景分析,A股公司,資料來源：中金公司研究部,21,房價上漲對NAV影響的情景分析(續(xù)),H股公司,資料來源：中金公司研究部,22,房地產板塊國際估值比較,年初至今各國龍頭地產公司表現,年初與目前市盈率估值比照,年初與目前市凈率估值比照,資料來源：彭博，中金公司研究部,23,中金覆蓋房地產股票投資建議一覽,估值比較表,資料來源：彭博，中金公司研究部,24,。
