丹陽市汽車項(xiàng)目市場研究報告(doc43頁)

丹陽市汽車項(xiàng)目市場研究報告 （doc 43 頁）丹陽方位際汽貿(mào)集聚中心規(guī)劃設(shè)計運(yùn)營方案引言丹陽方位國際汽貿(mào)集聚中心的市場項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計.市場研究，是 件需要用智慧、激情、創(chuàng)造力和嚴(yán)謹(jǐn)工作作風(fēng)認(rèn)真對待的事情這個項(xiàng)目是在汽車市場與房地產(chǎn)市場進(jìn)入低迷狀態(tài)的大背景下應(yīng)運(yùn)而生的，這種與生俱來的復(fù)雜性和變酸,更彰顯出其具有挑戰(zhàn)性的魅力如何從種種困難與矛盾中找出正解，解決變數(shù)及不確定的風(fēng)險?如何將如此龐大而復(fù)雜的推廣體系理I鼠理清，并且富有執(zhí)行性？ 如何構(gòu)架一個從戰(zhàn)略到戰(zhàn)術(shù)到戰(zhàn)役一氣呵成，打動市場？如何建立一個戰(zhàn)略發(fā)展體系及戰(zhàn)暗性發(fā)展平臺，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高中低多種推廣 平臺的立體推廣體系？所有這些，都必須在對市場進(jìn)行潛心研究、科學(xué)把握、慎密分析后, 由各方面專業(yè)人士擔(dān)綱規(guī)劃.設(shè)計、謀略、策劃，并從市場定位、客戶細(xì) 分、廣告宣傳.形象包裝、招商策略等方面工作展開，并需嚴(yán)謹(jǐn)?shù)貓?zhí)行一.丹陽市概況丹陽市經(jīng)濟(jì)環(huán)境丹陽市政策環(huán)境四.汽車市場狀況描述五、汽車項(xiàng)目研究六、七、目錄項(xiàng)目可類比市場初步調(diào)直.分析SWOT分析八、項(xiàng)目最大價值的挖掘九■項(xiàng)目目標(biāo)客戶群鎖定及分析十■項(xiàng)目開發(fā).規(guī)劃主題 十一.項(xiàng)目策略建議十二、項(xiàng)目推廣建議十三、項(xiàng)目投資競爭要素分析集聚優(yōu)勢升級市場——方位國際汽貿(mào)集聚中心規(guī)劃設(shè)計運(yùn)營方案一、丹陽市概況丹陽市位于江蘇省南部，是蘇南較發(fā)達(dá)縣（市）之一。

市域面積1059 平方公里，總?cè)丝?100萬，其中戶籍人口 80.6萬縣域經(jīng)濟(jì)基本競爭力在全國百強(qiáng)縣（市）中位列第18位，在全省十強(qiáng)縣（市）中位列第8位2006年全市GDP突破300彳乙元,人均4783美元;崛總收入32.24億元丹陽地處富饒的長江三角洲，位于二十一世紀(jì)中國充滿活力、極具潛 力的上海經(jīng)濟(jì)圈滬寧經(jīng)濟(jì)走廊的中心地帶，屬蘇南經(jīng)濟(jì)板塊丹陽交通方便快捷，長江.京杭大運(yùn)河使丹陽成為千年交通要道和商貿(mào)集散中心，京 滬鐵路、滬寧高速公路、312國道、常州奔牛機(jī)場和即將建設(shè)的京滬高 速鐵路、滬寧城際輕軌更凸現(xiàn)了丹陽的立體交通優(yōu)勢丹陽經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)厚實(shí)，產(chǎn)業(yè)特色鮮明，有著廣泛良好的工貿(mào)合作空間 視光學(xué)、五金工具、木業(yè)加工、汽車零部件、彩印包裝五大特色產(chǎn)業(yè)，規(guī) 模較大，檔次較高，是亞洲最大的鋁箔、眼鏡、高速工具鋼、鉆頭、鋸片.木業(yè)生產(chǎn)基地；精細(xì)化工、新型 建材、通訊信息、醫(yī)藥器械等新興產(chǎn)業(yè) 迅速崛起中國眼鏡城、中國汽配域、 華東燈具城等專業(yè)市場全國聞名，全國 唯一的國家級眼鏡產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)中心落戶我市丹陽以6個〃中國馳名商標(biāo)〃.10個〃中名牌〃和25個〃江蘇名牌〃總數(shù)在全省的縣級市中名列前茅，創(chuàng)造了一個獨(dú)特的〃丹陽名牌 現(xiàn)象:優(yōu)化結(jié)構(gòu)、科技創(chuàng)新、招商引智、品牌戰(zhàn)略、資本運(yùn)作正催生眾 多企業(yè)千帆競發(fā)，打造航母。

二、丹陽市經(jīng)濟(jì)環(huán)境1、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r：丹陽近兩年來國民經(jīng)濟(jì)逞現(xiàn)強(qiáng)勁的發(fā)展勢頭層域經(jīng)濟(jì)基本競爭力在 全國百強(qiáng)縣（市）中位列第18位，在全省十強(qiáng)縣（市）中位列第8位2006年全市GDP突破300億元，人均4783美元;財政總收入32.24億元我市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展主要得益于工業(yè)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)力支撐改革開放以 來，我市工業(yè)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展我市現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)近5000家，2006年實(shí) 現(xiàn)銷售收入538.7億元，增長27.3% ,利稅40億元，增長36% ,工業(yè) 增加值167.4億元，可比增長15.7% ,其中規(guī)模以上實(shí)現(xiàn)銷售收入433.74億元增長29.1%利稅40億元，曾長36%工業(yè)增加值124.28億元，可比增長21.8%全年實(shí)現(xiàn)迸出口總額88155萬美元，增長37.4% ,其中出口 72277萬美元，增長38.5%0全年新批外資項(xiàng)目83個，實(shí)際利用外資16680萬美元，增長89?7%完成工業(yè)性投資74億 元，增長34.3% ,其中規(guī)模以上完成57億元，增長35.8%全市現(xiàn)有國家級名牌產(chǎn)品6個，上市企業(yè)3家2、經(jīng)濟(jì)發(fā)展任務(wù):走新型化工業(yè)化道路，將丹陽國際汽貿(mào)集聚中心育成支柱產(chǎn)業(yè)抓好 丹陽市及開發(fā)區(qū)和工業(yè)園建設(shè)者，充分利用市場手段吸引投資。

加大投資 規(guī)模、改善投資環(huán)境，高起點(diǎn).高標(biāo)準(zhǔn)加快城市建設(shè)步伐，加快城市道路 建設(shè)和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建設(shè)在擴(kuò)大消費(fèi)方面，促進(jìn)消費(fèi)升級，要實(shí)施更加有 利于擴(kuò)大住房、汽車.教育和旅游等熱點(diǎn)消費(fèi)政策3、經(jīng)濟(jì)環(huán)境綜述：丹陽的經(jīng)濟(jì)近幾年正處于快速增長階段，其速度列江蘇各城市前列, 將汽車市場及零配件的生產(chǎn)加工列為該市的支柱產(chǎn)業(yè)加以大力扶持丹陽為促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)的加快發(fā)展，加大固定資產(chǎn)的投入，改善投資環(huán) 境，出臺了一系列積極利好的招商引資政策，取得了較好效果去年以來，國家宏觀調(diào)控在抑制房地產(chǎn)的泡沫，但丹陽的房地產(chǎn)價格 與鄰近的城市相比仍然較低，只與寧國房價相當(dāng)，其增值空間較大，對外 來投資者具有很大吸引力丹陽方位國際汽貿(mào)集聚中心項(xiàng)目的定位，應(yīng)運(yùn) 了丹陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大環(huán)境三、丹陽市政策環(huán)境1 .汽車產(chǎn)業(yè)宏觀政策新的產(chǎn)業(yè)政策將會對我國汽車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展作出戰(zhàn)略調(diào)整確立新的發(fā)展目標(biāo)比如大汽車集團(tuán)的整合、零部件的規(guī)?；l(fā)展、規(guī)范的市場銷售體系.主品牌的發(fā)展壯大等等新政策將規(guī)定，國內(nèi)外汽車生產(chǎn)廠家在國內(nèi)銷售，必須建立汽車品牌 的銷售體系，由生產(chǎn)廠家自行投資或授權(quán)汽車經(jīng)銷商投資建立境外投資 者只有得到汽車廠家正式授權(quán)并辦齊手續(xù)才能在國內(nèi)從事國產(chǎn)汽車或進(jìn) 口品牌的銷售和售后服務(wù)。

該品牌渠道管理的設(shè)定，對業(yè)界銷售渠道沖擊 最大WTO改寫中國汽車游戲規(guī)則，1994年中國正式加入WTO談判,同年4月1日，中國對進(jìn)口汽車關(guān)稅第一次進(jìn)行了調(diào)整，排量3.0升以 下的汽油轎車關(guān)稅降為110% , 3.0及以上排量關(guān)稅降為150% ,各自下 降了 70% ,邁出了與國際接軌的第一步2001年12月11日，中國正 式入世，隨后根據(jù)總條款規(guī)定，分階段對汽車進(jìn)口關(guān)稅進(jìn)行了多次調(diào)整 2006年7月1日，進(jìn)口汽車關(guān)稅最終下降到25% ,零部件平均關(guān)稅降 到10% ,與國際市場基本接軌我國汽車關(guān)稅出讓近年國產(chǎn)車進(jìn)口車銷量對比（單位：萬輛）中力 年份國產(chǎn)年用里 進(jìn)口汽車合計/輛正常進(jìn)口/輛世口牛由國產(chǎn)牛走私/輛 制 17U1998162.950413.32%1999183.44.252.32%20002084.272.05%2001234.17.143.05%2002325.112.813.94%2003444.417.233.88%200450717.593.47%2005575.816.302.832006721.6223.05%數(shù)據(jù)來源：中國汽車工業(yè)協(xié)會海關(guān)總署1990-1999年我國汽車進(jìn)口情況199047769159233184619914321514405288101992825812752755054199320898969663139326199410323934413688261995730822436448718199617382657942115884199796057320196403819985413818046360921999425011416728334我國汽車關(guān)稅出讓表陽量 時架1 994.4.11997.10.12 000.1.12 001.1.12 002.1.12 003.1.12 004.1.12 005.1.12 006.1.12006.7.13.0L以下1 1863.51.43.38.34.3220%0%5%9%85%2%2%0%8%5%3.0L以上1 51 077.61.50.437.3220%0%5%7%7%3%6%0%8%5%數(shù)據(jù)來源：海關(guān)總署“入世”對中國汽車行業(yè)真正的意義在于，它打破了國內(nèi)市場和國際市場之間的壁壘L方面意味著中國政府愿意按照國際慣例來處理經(jīng)濟(jì)問 題，增強(qiáng)外資對中國政府堅持改革開放政策的信心，據(jù)統(tǒng)計，2002年汽 車行業(yè)新簽約的中外合資企業(yè)20家，2003、2004年這一數(shù)字分別達(dá)到52家、35家，如今，世界“6 + 3〃的汽車巨頭們已經(jīng)基本完成了在中國的戰(zhàn)略部署。

同時，加速中國汽車行業(yè)與國際接軌一方面是車型、技術(shù)接軌，跨 國公司紛紛將最拿手的新車引入中國，2001年中國乘用車型35種，至2005年，當(dāng)年上市新車便達(dá)到創(chuàng)記錄的75種，如每個車型下屬各種排量、配置細(xì)分車型，總數(shù)不消四五百種通用、本田、豐田、奧迪、現(xiàn)代、 寶馬等巨頭開始在中國推出全球同步或全球首發(fā)車型另一方面是價格加 速與國際接軌從2002年開始，降價成為每年車市的主題詞，幾年下來, 絕大部分國產(chǎn)車型的價格和2001年相比，都降了 40%以上隨著車價的快速下降，汽車銷量急速上升，短短幾年內(nèi)，中國汽車銷量從2001 年的235萬輛攀升至2006年的721.6萬輛不均每年凈增長100萬輛, 這個速度在全世界方位內(nèi)都是絕無僅有2、房地產(chǎn)政策為抑制經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)出現(xiàn)的房地產(chǎn)泡沫國家繼去年連續(xù)出臺了一系 大限政策后，今年又通過提高貸款利率、限制期房交易等手段，來打擊那 些投機(jī)者而丹陽的房地產(chǎn)市場的消費(fèi)群體大都是本地的消費(fèi)群體，其房 地產(chǎn)的價格在我省屬中等偏下，基本不存在泡沫，丹陽市至今未出臺相關(guān) 政策限制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，據(jù)市場分析，丹陽房地產(chǎn)今后上漲的空間較大3.金融政策2007年國家對房地產(chǎn)信貸政策緊縮，控制較嚴(yán)，而作為商業(yè)用房按揭貸款，控制更緊。

針對于本項(xiàng)目，貸款額數(shù)較大，同時大批異地貸款, 其操作難度與風(fēng)險性，應(yīng)引起方位公司的高度重視4、稅收政策今年來，國家不斷加大對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管力度一）近兩年汽車市場狀況態(tài)勢1、供應(yīng)量與需求量這兩年，我國的汽車工業(yè)迅速發(fā)展但在汽車消費(fèi)市場，由于品牌較 多，加之，國外品牌和合資品牌的不斷增多，汽車行業(yè)的不規(guī)范，加大了 競爭的態(tài)勢使汽車行業(yè)出現(xiàn)賣車難的局面為了規(guī)范汽車行業(yè)無序競爭, 相關(guān)部門出臺了《汽車品牌銷售管理辦法》等政策品牌代理制與區(qū)域市 場準(zhǔn)入制的實(shí)行，保護(hù)了成長型的汽車市場的發(fā)展，對正在發(fā)展中的丹陽 汽車市場是極為有利的2、價格走勢汽車工蛇過數(shù)十年的發(fā)展，引進(jìn)、消化吸收和技術(shù)改造后，制造成 本普遍降價低，隨著我國汽車WTO保護(hù)協(xié)議的取消，國外汽車的大量涌 入，汽車價格還將進(jìn)一步下跌，汽車成為大眾消費(fèi)品的時代即將到來二）近期市場描述和未來走勢預(yù)測1、近期汽車市場描述我國汽車市場方興未艾，正由發(fā)達(dá)地區(qū)向發(fā)展中城市延展在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大城市，汽車城有越建越大的趨勢，如上海、廣州等汽車城，上 海在安亭投資500億元建的亞洲第一大汽車城達(dá)65平方公里，集汽車 研發(fā)、生產(chǎn)、銷售、F1賽車.教育、文化、娛樂等等為一體，是一個名 符其實(shí)的汽車大市場。

2 .市場走勢預(yù)測汽車工業(yè)是我國的一項(xiàng)支柱性產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟(jì)中占有重要比例，汽 車城由于是現(xiàn)代化城市的標(biāo)志，隨著地區(qū)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的不斤加強(qiáng)，汽車將如彩電一樣，進(jìn)入千家萬戶，汽車城作為專業(yè)市場將具有 強(qiáng)烈的生命力)鎮(zhèn)江及丹陽市場現(xiàn)狀1、鎮(zhèn)江的汽車市場沒有一個集中的區(qū)域，各個S店相對比較集中，但是缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局；沒有形成良好的汽車購物環(huán)境品牌檔次高低 不全，也沒有品味高檔的汽車4S店2、丹陽汽車市場整體情況多為二、三級代理商，品牌檔次不搞、經(jīng)營種類少綜述：現(xiàn)在鎮(zhèn)江、丹陽、揚(yáng)中汽車的銷量增長速度每年不斷升高，有些好 的品牌年銷量也達(dá)到3000輛；廠家對市場也很看好也有需求開設(shè)汽車4S旗艦店而丹陽方位國際汽貿(mào)集聚中心的開發(fā)建設(shè)不僅可以滿足商家們的需要也使丹陽及周邊地區(qū)市場更加的成熟，也帶動整個商業(yè)環(huán)境；使 4S店、汽配市場、生產(chǎn)市場、汽車加工、二手車市場、汽車美容市場、 汽車檢驗(yàn)檢測中心.物流區(qū)、加油站等與商業(yè)有機(jī)的結(jié)合起來五、方位國際汽貿(mào)集聚中心項(xiàng)目研究項(xiàng)目總體規(guī)劃(1)方位國際汽貿(mào)集聚中心總體規(guī)劃:要根據(jù)方位產(chǎn)業(yè)集聚園相關(guān)產(chǎn)業(yè)與汽車零部件件區(qū)、工業(yè)園區(qū)、新型材料區(qū)、特色機(jī)電區(qū)等產(chǎn)業(yè)有機(jī)的結(jié)合起來，也要根據(jù)市場需求和適度超前的則曲強(qiáng)計；總規(guī)劃為400畝，總投入2億美元。

可以分為四塊：第一塊為150畝的國際汽車4S 店集聚區(qū)(12—14家4S旗艦店)；第二塊為50畝的二手車交易市場、 汽車租賃服務(wù)中心；第三塊為150畝的汽車生產(chǎn)區(qū)、汽配生產(chǎn)區(qū)、汽車 零部件及配件配套市場、廠房區(qū)、汽車檢驗(yàn)檢測中心、物流區(qū)等；第四塊 為50畝的汽車美容區(qū)、加油站相關(guān)的功能配套設(shè)施2 )功能配套規(guī)劃設(shè)計：注意考慮倉儲、物流、休閑、娛樂.餐廳、沐 浴、酒店式公寓等功能與服務(wù)性配套設(shè)計；(3 )戶型設(shè)計：根據(jù)汽車市場專業(yè)的特點(diǎn)，對各專業(yè)的鋪面配置、面積 比例、門面特點(diǎn)進(jìn)行設(shè)計；(4)道路規(guī)劃規(guī)劃：一是注意內(nèi)部交通；二是注意內(nèi)部交通與外部交通 的連接；(5 )智能化系統(tǒng)設(shè)計：根據(jù)汽貿(mào)集聚中心特點(diǎn)、規(guī)劃適度超前，控制成 本的原則進(jìn)行設(shè)計六、項(xiàng)目可類比市場初步調(diào)查、分析1、(1)蘇寧環(huán)球汽車城南京蘇寧環(huán)球汽車城有限公司是由蘇寧集團(tuán)投資組建總投資人民幣 2億元集汽車多品牌展銷、汽車用品及通用零部件銷售、二手車交易、 汽車美容、汽車維護(hù)保養(yǎng)檢測、新產(chǎn)品新技術(shù)推介、汽車專業(yè)化行業(yè)化營 銷策劃及咨詢服務(wù)等多種功能為一體的專業(yè)性汽車營銷服務(wù)公司公司將 于2004年初盛大開業(yè)，這是蘇寧集團(tuán)充分利用自身優(yōu)勢，大力開拓中國汽車銷售及服務(wù)領(lǐng)域的重大戰(zhàn)略舉措。

2)南京仙林國際汽貿(mào)集聚中心南京仙林國際汽貿(mào)集聚中心投資有限公司成立于2003年，注冊資金2000萬，是一家集專業(yè)市場開發(fā)，汽配經(jīng)營、管理，物流配送為一體的現(xiàn)代化房產(chǎn)開發(fā)公司該公司在職員工150人，其中大專以上學(xué)歷者約 90%以上、10%持有中級以上職業(yè)資格證書該公司目前開發(fā)的市級重 點(diǎn)工程項(xiàng)目〃南京國際汽配基地〃占地約16萬平方米，項(xiàng)目計劃總投資 4億元，由著名的美籍華人設(shè)計師高民權(quán)教授擔(dān)綱設(shè)計.著名建筑工程隊 實(shí)力建設(shè)，設(shè)有工商、稅務(wù)、交通、銀行、商務(wù)、保險、商住、倉儲、廣 告.餐飲、娛樂.購物等全面配套服務(wù)設(shè)施，建成后將成為全省乃至華東范圍內(nèi)規(guī)模最大.功能最全、服務(wù)最優(yōu).配套最齊全的國際化一流大型汽 車配件貿(mào)易中心南京國際汽配基地項(xiàng)目一期工程目前已全面竣工，并將 于2005年5、6月正式進(jìn)入試營業(yè)3)南京大明路國際汽貿(mào)集聚中心大明路國際汽貿(mào)集聚中心地處南京東南入口處，緊鄰大明路汽車街, 與麥德龍超級大賣場和歐倍德裝飾大市場隔街相望區(qū)位顯著、交通便捷、 路網(wǎng)發(fā)達(dá)，擁有得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢汽車城占地面積130畝，總建筑 面積50000平方米，總投資5000萬元，一期工程8000平方米已竣工, 將于九月十九日盛大開幕。

大明路國際汽貿(mào)集聚中心是一個以汽車大型超市為基本業(yè)態(tài)以整車 銷售為主營業(yè)務(wù)，集汽車展示、銷售、零配件供應(yīng)、技術(shù)咨詢、售后服務(wù) 為一體，具有特色營銷模式，多元功能設(shè)置，現(xiàn)代商務(wù)管理的大型汽車專 業(yè)市場汽車城開業(yè)后將向消費(fèi)者提供購車上牌、保險、按揭、納稅等各 類手續(xù)所需的〃一站式〃服務(wù)2、鎮(zhèn)江汽車市場(1)鎮(zhèn)江汽車商貿(mào)城(正在籌建中)鎮(zhèn)江汽車商貿(mào)城是在建設(shè)“國家火炬計劃鎮(zhèn)江沿江綠色產(chǎn)業(yè)基地〃的 宏觀布局之下，依托原有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢、順應(yīng)市場發(fā)展導(dǎo)向，而進(jìn)行開發(fā)建設(shè) 的建成后將成為一座較大規(guī)模、新型、現(xiàn)代化的汽車商貿(mào)展示中心該項(xiàng)目位于鎮(zhèn)江經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的丁卯片區(qū)一在市區(qū)東南6公里處，占 地約22.8公頃2)鎮(zhèn)江4s市場鎮(zhèn)江的4S店市場整體檔次不高多為代理商經(jīng)營，廠家直營的很少分布在丁卯路、學(xué)府路等地方分散相對不集中缺乏競爭力3 .鹽城中聯(lián)國際汽貿(mào)集聚中心城市政府之重點(diǎn)工程——550畝33萬鹽城汽貿(mào)廣場（正在籌建 中，建成后成為蘇北地區(qū)最大的、唯一的汽車消費(fèi)中心城，輻射整個蘇北 地區(qū)）4、連云港振興國際汽貿(mào)集聚中心連云港振興國際汽貿(mào)集聚中心由連云港振興集團(tuán)和上?？蜕虖?qiáng)強(qiáng)聯(lián) 合，實(shí)力鑄造，是連云港市重點(diǎn)建設(shè)工程之一，江蘇省重點(diǎn)培育扶持市場。

項(xiàng)目位居全國十大港口城市之一的連云港市區(qū)北大門之交通要塞總占地 面積500畝，總投資4.8億元整體分為：4S店區(qū)、汽車超市、輕型汽 配區(qū)、重型汽配區(qū)、快修改裝區(qū)、輪胎汽保車飾美容區(qū)、二手車交易區(qū)、 綜合配套服務(wù)大樓、汽車俱樂部、辦證中心、銀行、試車道、物流倉儲配 送區(qū)，總建筑面積達(dá)30多萬平方米，其中一期占地288畝，總建筑面 積約15萬平方米建成后的汽車城將是一個集展車、售車、汽配、快修、 汽車美容、汽車物流、餐飲、住宿.健身娛樂及汽車文化等一條龍眼務(wù)的 蘇北魯南地區(qū)規(guī)模最大、配套最完善.功能最齊全的大型綜合性汽車汽配 貿(mào)易中心5、丹陽本地市場丹陽現(xiàn)有4S店規(guī)模不大，多為二、三級代理商在經(jīng)營，經(jīng)營的品種 也不全種類較少主要有：一汽大眾、上海大眾.雪弗萊、北京現(xiàn)代、長 安、標(biāo)致、尼桑、五菱、福特這些品牌4S店，缺乏竟?fàn)幜?、華東汽車城華東汽車城位于蘇、浙、皖三省交界，八縣通衢的安徽省廣德縣，地 理位置極其優(yōu)越，交通十分便利318國道和宣杭鐵路貫穿全境，廣宜 路，廣涕路，廣寧路建設(shè)接近尾聲距滬、杭、寧長江三角洲經(jīng)濟(jì)圈車程 均在兩小時內(nèi)，服務(wù)范圍直接輻射到蘇、浙、皖各大城市，是目前華東地 區(qū)最大的汽車專業(yè)市場，功能齊全，環(huán)境優(yōu)雅，物流快捷。

華東汽車城由 浙江省杭州市有關(guān)企業(yè)投資開發(fā)的恒基房地產(chǎn)開發(fā)公司直接控股總投資額達(dá)千余萬元人民幣，總占地面積100畝，總建筑面積70000平方米, 其中：展廳面積8000平方米，展位600余個，市場內(nèi)泊車位600余個7、無錫市東方汽車城無錫市東方汽車城在美麗的無錫東郊，坐落著一座占地130多畝， 經(jīng)營面積10萬平方米的現(xiàn)代汽車城，這就是商業(yè)大廈集團(tuán)控股的東方汽 車城她東距滬寧高速公路入口 3公里，南接無錫市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)， 與無錫最大的超市一法國鷗翔超市隔路相望并緊鄰無錫東部交通樞紐 廣南立交橋，地理位置優(yōu)越，交通便利，現(xiàn)公司下有20多家子公司，其 中70家是4s專營店,公司在江蘇安徽等地區(qū)有30多家二級代理，業(yè) 務(wù)遍及長三角大部分地區(qū)，是無錫地區(qū)規(guī)模最大的專業(yè)汽車經(jīng)營和服務(wù)公 司8.蘇州高新國際汽貿(mào)集聚中心蘇州高新國際汽貿(mào)集聚中心位于蘇州城西，緊臨滬寧高速公路和312國道，距火車站5公里，具有得天獨(dú)厚的地理區(qū)位優(yōu)勢同時，該城與 古城區(qū)一河之隔，由寒山大橋與之無§1對接，南依高新區(qū)最大的住宅區(qū)和楓橋商業(yè)區(qū)，北靠高新區(qū)工業(yè)區(qū)，人氣旺、商氣足，前景十分看好根據(jù)高新區(qū)大力發(fā)展汽車產(chǎn)業(yè)的要求，抓住汽車行業(yè)發(fā)展前景，汽車城作為新區(qū)又一新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn),我們對汽車城i來的懶IJ進(jìn)行重新完善。

為此，在一期1200畝規(guī)劃的基礎(chǔ)上，專門邀請美國康設(shè)國際建筑設(shè)計公司對京杭大運(yùn)河西、馬運(yùn)路北.長江路東.鹿山路南約2000畝進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，定位于〃一城五中心”，即即匯萃知名品牌4S店的區(qū)域性銷售中 心，一個由車輛管理單位、檢測中心.二手車市場、汽車技術(shù)學(xué)校構(gòu)成的 產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)中心，一個以匯展中心、汽車品牌俱樂部為主的服務(wù)中心, 一個賓館.餐飲、商業(yè)、休閑設(shè)施齊備的居住中心和一個汽車零配件的集散中心努力將蘇州高新國際汽貿(mào)集聚中心建設(shè)成為與國際接軌、國內(nèi)一流集汽車商貿(mào)、旅游、居住、休閑、觀光為一體的際汽貿(mào)集聚中心商貿(mào)區(qū)9、湖州江南汽車城湖州市是浙江北部重鎮(zhèn)，在浙江屬于發(fā)展中的城市，其經(jīng)濟(jì)實(shí)力在浙 江位倨中等偏下，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平.GDP.人口數(shù)量、經(jīng)濟(jì)收入等在浙 江的位置與江蘇丹陽的位置相當(dāng)，具有一定的可比性湖州江南汽車城位于湖州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)西南分區(qū)西塞山路與二環(huán)西路 交匯處，總建筑面積12萬多平米一期為新車交易區(qū)在3萬平米，有 4S店和汽車精品店二期為3.5萬平米，規(guī)劃經(jīng)營范圍為汽車配件、摩 托車配件、汽車裝潢美容、五金、工程機(jī)械、礦山機(jī)械、二手車交易，并配套有商信辦公樓和飯店賓館等七、項(xiàng)目SWOT分析 項(xiàng)目優(yōu)勢?地理位置優(yōu)越，區(qū)位優(yōu)勢明顯項(xiàng)目位于地處中國最發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)區(qū)之一的長江三角洲腹地蘇南經(jīng)濟(jì) 板塊丹陽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，背靠長江大港國際港口，身處上海與南京之間,200公里半徑之內(nèi)有杭州、蘇州、無錫.常州、鎮(zhèn)江、南通、湖州、揚(yáng)州、蕪湖、馬鞍山等十多座大中城市，一億多人口，市場巨大，環(huán)境得天 獨(dú)厚，周邊配套設(shè)施齊全，已形成視光學(xué)、五金工具、木業(yè)加工、汽車零 部件、彩印包包裝五大特色產(chǎn)業(yè)。

地處亞洲最大的鋁箔、眼鏡、鉆頭、鋸 片.木業(yè)生產(chǎn)基地內(nèi)；擁有汽車零部件及生產(chǎn)集聚區(qū)的新橋、界牌、后巷（目前已興建的汽配產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，集中有202家企業(yè)，85%的企業(yè)以汽車零部件產(chǎn)品制造為主，專業(yè)為國內(nèi)外汽車主機(jī)廠，汽車制造集團(tuán)配套服 務(wù)，形成了汽配產(chǎn)業(yè)鏈和汽配產(chǎn)業(yè)群，已成為全國最大的汽車零部件生產(chǎn) 基地；華東燈具城位于丹陽市界牌鎮(zhèn)，被國務(wù)院發(fā)展研究中心評定為全國 最大的車用燈具市場，是鎮(zhèn)江市十強(qiáng)商品市場）也在丹陽所轄范圍之內(nèi)?交通便利，四通八達(dá)項(xiàng)目位于丹陽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的東側(cè)的齊梁路與通港公路交界口滬寧高速公路丹陽路口距我項(xiàng)目1000米，至南京68公里，距上海200公里緊靠241省道（葛丹公路），直達(dá)鎮(zhèn)江大港港口 ,16公里?項(xiàng)目定位在丹陽首創(chuàng)，與丹陽發(fā)展戰(zhàn)略相吻合，符合汽車經(jīng)營的方向，得到政府的大力支持，具有各種政策性扶持優(yōu)勢具有良好的發(fā)展前景具有純粹市場之外的強(qiáng)大政策號召力?項(xiàng)目占地400畝（150畝4s店；50畝二手車交易市場、汽車租服務(wù)中心；150畝的汽車生產(chǎn)區(qū)、汽配生產(chǎn)區(qū)、汽車零部件及配件配套市場、廠房區(qū)、汽車美容區(qū).汽車檢驗(yàn)檢測中心.物流區(qū)、加油站等；50 畝的相關(guān)的功能配套設(shè)施），建筑面積可以達(dá)到30多萬平米，在丹陽乃 至鎮(zhèn)江是史無前列的商業(yè)大盤，規(guī)模優(yōu)勢十分明顯。

? 方位國際集聚汽貿(mào)中心汽車城項(xiàng)目，是任何一個投資商都不具備的 優(yōu)勢，其行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)性、身召力，決定了市場的成敗項(xiàng)目劣勢? 由于丹陽地區(qū)的地理位置及經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的原因，決定了本項(xiàng)目的 輻射能力相對較弱，從規(guī)模上來講，在整個江蘇地區(qū)有相關(guān)競爭對 手，但從整體輻射能力上來說，較之南京、常州還有較大差距，同 時離常州、鎮(zhèn)江市較近，削弱了作為中心城市的影響力，而一個市 場的興旺，輻射力是一個關(guān)鍵因素；? 南京、常州、鎮(zhèn)江、無錫作為中心城市分流一部分客源? 周邊環(huán)境較差，影響市場形象? 所在位置為新開發(fā)項(xiàng)目、地段目前相對偏遠(yuǎn)，周邊沒有建筑，無配 套設(shè)施，人氣難以聚集項(xiàng)目市場機(jī)會點(diǎn)? 與政府發(fā)展戰(zhàn)略相一致，能爭取政府政策的傾斜和支持?近年丹陽市經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，經(jīng)濟(jì)增長率位居全省前列，購買力持續(xù)上升，市場發(fā)展?jié)摿ν?江蘇固有的“要想富，買商鋪”的消費(fèi)習(xí)慣對商鋪的需求較為看好?區(qū)位的優(yōu)勢決定了將來物業(yè)的升值空間?開發(fā)成本較低，市場風(fēng)險小，競爭力強(qiáng)?隨著開發(fā)區(qū)建設(shè)步伐的加快，將進(jìn)一步提升項(xiàng)目的升值空間?拆遷規(guī)模小、地價不高，便于早開發(fā)早見效?汽車城形象佳，如操作好，易成為城市的新亮點(diǎn)和特有的城市名片項(xiàng)目威脅分析?汽車與房地產(chǎn)市場低迷，使投資者信心不足家房地產(chǎn)政策的調(diào)控使的大批目標(biāo)客戶持幣待購?國家金融政策的緊縮，對后期銷售的壓力較大?汽車城定位專業(yè)，客觀上使得其門坎較高，限制了一些投資者和其他行業(yè)的經(jīng)營者的進(jìn)場?丹陽方位國際汽貿(mào)集聚中心的建設(shè)，如不采取差異化的經(jīng)營方式,將對項(xiàng)目造成直接沖擊?政府對項(xiàng)目規(guī)劃的硬性要求，給招商帶來很大難度八.項(xiàng)目最大價值的搭掘 價值分析 品牌價方位公司有眾多的汽車代理品牌公司合作商家，其品牌含金量高,以這些品牌能夠提升項(xiàng)目品牌。

時機(jī)價值:丹陽方位國際汽貿(mào)集聚中心符合丹陽市的發(fā)展戰(zhàn)略和丹陽將汽配作為支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向而且與丹陽方位產(chǎn)業(yè)集聚園有機(jī)的配合起來機(jī)會i突顯文化背景價丹陽有6000年的文明史歷史上人文薈萃丹陽的民間文化藝術(shù)亦豐富多采，民歌民謠、民間傳說.曲藝戲劇等丹陽境 內(nèi)的文物眾多，丹陽故有〃江南文物之邦”之美稱環(huán)境價值:丹陽山清水秀，又在發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)和旅游可以和綠色汽車、環(huán)保汽車 相聯(lián)系，能夠提升丹陽方位國際汽貿(mào)集聚中心的環(huán)境形象大使的形象交通價值:丹陽滬寧高速公路丹陽路口距我項(xiàng)目1000米，至南京68公里，距 上海200公里緊靠241省道（葛丹公路），直達(dá)鎮(zhèn)江大港港口，僅16 公里道路四通，'達(dá)，方便快捷規(guī)模價值丹陽國際方位汽車城規(guī)模在丹陽乃至蘇南地區(qū)都是首屈一指，其規(guī) 模與影響力都是不言而喻的九、項(xiàng)目目標(biāo)客戶群鎖定及分析（一）目標(biāo)客戶群定位1、有資金實(shí)力，無品牌，欲投資建4S店的汽車經(jīng)銷商；2、在當(dāng)?shù)馗偁幹须y以支撐，想在異地拓展其發(fā)展空間的汽車經(jīng)銷3 .對潛在市場看好，在未來市場求發(fā)展的投資商； 4、汽車生產(chǎn)廠家和經(jīng)銷商；5 .汽車零配件生產(chǎn)廠家和經(jīng)銷商；6 .與汽車產(chǎn)業(yè)鏈有關(guān)的商家； 7、部分投資商及鎮(zhèn)江、丹陽的投資商。

二）目標(biāo)客戶群的需求分析1、4S店的客戶需求分析:經(jīng)營現(xiàn)狀：這些汽車經(jīng)銷商都是在汽車行業(yè)拼搏多年商業(yè)精英，他們 在前兩年的經(jīng)銷汽車過程中，經(jīng)營狀況良好，具有相當(dāng)?shù)膶?shí)力，其資產(chǎn)在1000萬元以上，由于今年開始實(shí)施的品牌區(qū)域?qū)Ｙu制度，限制了他們的發(fā)展，使他們今后生存和發(fā)展空間都受到極大影響，他們迫切想成為某一 暢銷品牌的區(qū)域代理，但在當(dāng)?shù)剡@種品牌早已沒有可能需求設(shè)想：這部分經(jīng)銷商迫切想有自己代理暢銷品牌，以此來發(fā)展、 壯大自己的企業(yè)，使自己真正成為名符其實(shí)的品牌經(jīng)銷商，丹陽方位國際 汽貿(mào)集聚中心與合作廠家出讓汽車品牌的設(shè)想，正與這部分經(jīng)銷商的想法 不謀而合他們大多數(shù)想以買斷形式經(jīng)營品牌汽車關(guān)注焦點(diǎn)：丹陽的總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境，購買力；丹陽方位國際汽貿(mào)集聚中 心所設(shè)的合作商家品牌是否暢銷品牌；門坎會有多高；授權(quán)區(qū)域代理的范 圍有多大；會不會在經(jīng)營上產(chǎn)生競爭等2 .中小汽車經(jīng)銷商需求分析：經(jīng)營現(xiàn)狀這部分經(jīng)銷商大部分是近年來涉足汽車行業(yè)的或是原來屬 于游擊隊式的商人，他們的資金量小，多靠短、平、快出手來賺取差價, 去年來汽車市場大幅頻繁降價，加上當(dāng)?shù)厥袌龈偁幃惓＜ち?，使這些經(jīng)銷 商的利益受損，經(jīng)營難以維繼，于是，他們選取擇到經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)尋找 市場商機(jī)。

想進(jìn)行長線投資，以獲取穩(wěn)定的投資回報率需求設(shè)想：這部分具有一定實(shí)力，經(jīng)營品種較雜，其奉行的宗旨是哪 車有錢賺就做哪種車他們對發(fā)展中市場的經(jīng)濟(jì)情況相當(dāng)關(guān)注，對代表當(dāng) 地中上層階層的公務(wù)員人均收入情況很感興趣這部分人相當(dāng)現(xiàn)實(shí)，銷售 以短.平、快為主，在短期內(nèi)能獲取較高的投資回報率關(guān)注焦點(diǎn)：經(jīng)濟(jì)狀況、汽車的年銷量、當(dāng)?shù)刂猩蠈尤巳旱馁徺I力，工 商、稅費(fèi)減免等3 .汽配經(jīng)銷商需求分析：經(jīng)營狀況：在江浙經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，由于汽車市場實(shí)行品牌戰(zhàn)略，汽配 的維修市場正在逐步被品牌專營店取代，因此，導(dǎo)致汽配市場生意下滑, 這部分經(jīng)銷商有的在維持，有的正在選擇改行或到經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的異地發(fā) 展這部分經(jīng)銷商經(jīng)營實(shí)力相對較小，許多人可能會選擇先租后買的形式 進(jìn)場經(jīng)營一部分汽配廠家為了擴(kuò)大其業(yè)務(wù)，也在尋找適合自己擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍的 銷售渠道和物流集散地客戶需求：市場具有較強(qiáng)的幅射力和覆蓋半徑、能夠幫助其建立經(jīng)銷 的網(wǎng)絡(luò)渠道、減免稅費(fèi)和與此相關(guān)的優(yōu)惠政策關(guān)注焦點(diǎn)：國際汽貿(mào)集聚中心的經(jīng)營模式是售還是租賃，租賃的價位是多少；市場有無保護(hù)政策十、項(xiàng)目開發(fā)(策劃1規(guī)劃主題__提升-—統(tǒng)一流通市場，實(shí)現(xiàn)利潤增長;--顛覆市場現(xiàn)狀，提升城市形象;--確立行業(yè)地位，塑造城市名片。

一 一高端4S區(qū)的管理者,汽貿(mào)流通行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者(一)形象定位1.丹陽方位際汽貿(mào)集聚中心丹陽城市名片理由闡述:(1)江蘇是工業(yè)制造大省、強(qiáng)省，但至今沒有一個較大規(guī)模的汽車城與 之相匹配；(2 )丹陽的發(fā)展戰(zhàn)略，將汽車市場及配件列為支柱性產(chǎn)業(yè)大力扶持，這 又與汽車工業(yè)的發(fā)展方向相一致；(3 )丹陽方位國際汽貿(mào)集聚中心在汽車經(jīng)銷的品牌實(shí)力和在江蘇省的知 名度.引響力3.投資新熱點(diǎn)，事業(yè)新起點(diǎn)服務(wù)中心、4、概念創(chuàng)新的經(jīng)營模式；6、優(yōu)良的建筑品質(zhì)；5、配套齊全的高檔購物環(huán)境；4、(二)經(jīng)營模式定位1.國際高檔次品牌4s專賣店配備經(jīng)營；2、建設(shè)功能齊全、汽車品牌檔次最高的國際汽貿(mào)集聚中心；3、建成丹陽市集汽車生產(chǎn).銷售、汽車配件零售交易、汽車美容、二手車交易.零部件生產(chǎn).快修、汽車租賃、 服務(wù)中心、汽車美容、汽車裝飾、汽車檢驗(yàn)檢測中心、物 流中心、加油站、微型汽配、汽車內(nèi)部裝飾、培訓(xùn).展覽.及以汽車為題材的休閑觀光基地； 形成與眾不同的”汽車經(jīng)營+汽車文化+娛樂休閑”的經(jīng)營模式與方位產(chǎn)業(yè)工業(yè)進(jìn)行合理有效的配套(=)品牌定位通過對本項(xiàng)目的整合推廣，使本項(xiàng)目成為江蘇省汽車經(jīng)銷商首屈一 指的汽車集散地；和華東地區(qū)乃至全國知名的汽車零件集散地；通過對本 項(xiàng)目的廣告宣傳，使之成為丹陽市的具有 象征性的建筑群，使開發(fā)商通過市場的 塑造成為明星企業(yè)，從而達(dá)到雙贏的目 的，為以后的房產(chǎn)開發(fā)及其他項(xiàng)目的開 發(fā)打好堅實(shí)的基礎(chǔ)。

國外品牌：寶馬、奔馳、豐田、本田、大眾、奧迪、雪弗萊、福特、奇瑞、現(xiàn)代、別克、名爵.尼桑、夏利、東風(fēng)、雷克薩斯、奇瑞、長安鈴木等集聚”和〃發(fā)展〃的理念相結(jié)合1.從丹陽市及開發(fā)區(qū)與方位產(chǎn)業(yè)集聚園的角度入手，以整體集聚園理念、建筑規(guī)劃全面、系統(tǒng)地整和園區(qū)與周圍環(huán)境的關(guān)系，建立起明晰的城市形 象，為丹陽開發(fā)區(qū)注入生機(jī)與活力豎立產(chǎn)業(yè)區(qū)域形象，使丹陽國際汽貿(mào)集聚中心成為該城市的標(biāo)志性建筑群2.集合丹陽方位際汽貿(mào)集聚中心在汽車行業(yè)的人脈關(guān)系，在宏觀上搭建我們的平臺，給予汽車市場提供開闊的發(fā)展空間這樣就可以確立〃方 位國際汽貿(mào)集聚中心〃的功能定位及其在該行業(yè)中的旗艦地位與其優(yōu)勢3、在整個國際汽貿(mào)集聚中心的規(guī)劃中力求營造高品質(zhì)的空間環(huán)境、人文環(huán)境及綠色環(huán)抱環(huán)境創(chuàng)造出高效.安全完美的內(nèi)部交通網(wǎng)絡(luò)與充足的商 業(yè)及相關(guān)服務(wù)配套設(shè)施,營造優(yōu)美和諧的城市形象及建筑購成體來提升整 個丹陽及開發(fā)區(qū)的形象品位4.節(jié)約土地、優(yōu)化環(huán)境、合理布局，確保整個項(xiàng)目發(fā)展的可持續(xù)性與建設(shè)實(shí)施的可操作性5■項(xiàng)目總共占地400畝：第一塊為150畝的國際汽車4S店集聚區(qū)（12-14家4S旗艦店）；第二塊為50畝的二手車交易市場.汽車租賃服務(wù)中心；第三塊為150畝的汽車生產(chǎn)區(qū)、汽配生產(chǎn)區(qū)、汽車零部件及 配件配套市場、廠房區(qū)、汽車檢驗(yàn)檢測中心.物流區(qū)等；第四塊為50畝 的汽車美容區(qū)、加油站相關(guān)的功能配套設(shè)施。

六）規(guī)劃設(shè)計依據(jù)1、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》2、《城市規(guī)劃編制辦法》3.《城市規(guī)劃編制辦法實(shí)施細(xì)則》4、《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》5、《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》6、丹陽開發(fā)區(qū)主管部門提供的規(guī)劃用地地形圖（電子文件）7、國際或地區(qū)的相關(guān)政策、法規(guī)、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)8.建設(shè)單位對于規(guī)劃與建設(shè)設(shè)計要求9、丹陽方位國際汽貿(mào)集聚中心的規(guī)劃設(shè)計要求七）經(jīng)營功能及目標(biāo)定位集汽車.汽配貿(mào)易、汽車零部件生產(chǎn)、汽車零部件市場交易、快修、 會展中心.物流配送、維修檢測、汽車美容、汽車裝飾、汽車檢測檢驗(yàn)中 心、物流中心、加油站、微型汽配、汽車租賃、售后服務(wù)、科教博覽、電子商務(wù)、信息咨詢.商務(wù)辦公、文化旅游、娛樂、俱樂部、星級酒店、4S店聯(lián)動俱樂部、4S店園區(qū)管理中心、二手汽車市場等配套基礎(chǔ)設(shè)施等功能為一體1.汽車美容商品超市、技能培訓(xùn)中心.信息交流、休閑中心、車主沙龍配備齊全；2、組織車主俱樂部，汽車域內(nèi)配有生態(tài)公園、茶藝館、露天吧，飲食娛樂一應(yīng)俱全3、以丹陽開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃為依據(jù)，尊重環(huán)境、創(chuàng)造優(yōu)美和諧的現(xiàn)代化國際汽貿(mào)集聚中心4.合理確定功能布局，使整個區(qū)域做到配套設(shè)施齊全、所有服務(wù)、市場交易井然有序。

5、在方位國際汽貿(mào)集聚中心里面注重自然生態(tài)的保護(hù)，集中布置綠化,將人工景觀與自然環(huán)境相協(xié)調(diào)起來，營造出藍(lán)天、綠野、標(biāo)志性大廈的憧 憬6、充分考慮建設(shè)的優(yōu)化，節(jié)約能源，因地制宜；將社會效益、經(jīng)濟(jì)效益、 環(huán)境效益、生態(tài)效益有機(jī)的結(jié)合起來體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的原則，使方位國 際汽貿(mào)集聚中心具有滾動發(fā)展的彈性也具有實(shí)用性和操作性八)規(guī)劃設(shè)計、功能區(qū)域定位1、規(guī)劃結(jié)構(gòu)設(shè)計(1 )將穿越本項(xiàng)目的高壓走廊沿線設(shè)置為綠化軸線，布置成克闊的景觀 帶，從而將切斷規(guī)劃用地的特殊〃地帶”，轉(zhuǎn)化為改地塊獨(dú)具特色〃景觀 綠色通道，，一這樣就確定了整體規(guī)劃的基調(diào)(2)由東北向西南，建立起貫穿整個〃國際汽貿(mào)集聚中心〃結(jié)構(gòu)中心組織軸線，與綠化撰寫彼此呼應(yīng)，構(gòu)筑起統(tǒng)籌建筑群體的〃中心樞紐〃，將 諸多單體統(tǒng)一納入秩序之中3 )以〃綠軸〃為〃底”，結(jié)構(gòu)軸線為〃圖〃；兩個軸線相交，達(dá)成簡練、明確規(guī)劃組織構(gòu)架，有力的突出中心，形成場面恢弘的整體效果外部整 體空間層次分明，形成分布均衡的視覺焦點(diǎn)和空間景觀、人文節(jié)點(diǎn)，建立統(tǒng)一、集聚空間秩序2、意見規(guī)劃為八個功能區(qū):(1)汽車展示交易區(qū)(2)汽車美容裝飾服務(wù)區(qū)(3)汽車配件交易市場(4)二手車交易市場、汽車租賃服務(wù)中心(5 )汽車零部件生產(chǎn)區(qū)、快修區(qū)、汽車檢測檢驗(yàn)中心、物流中心、加油 站(6)商貿(mào)流通中心(7 )信息咨詢服務(wù)區(qū)(8)綜合配套服務(wù)區(qū)功能布局沿通港公路控制在30米寬的生態(tài)綠化帶，齊梁路控制在20米寬的 生態(tài)綠化帶，規(guī)劃道路沿線控制在12米克的生態(tài)綠化帶。

A汽車展示交易區(qū)沿主干道通港公路和次干道齊梁路，是人流量、車流量的主要動線,采用周邊式布局，安排汽車展示交易區(qū)自西向東.由北向南依次布局12座品牌汽車銷售服務(wù)旗艦店（簡稱〃4S店〃 1B汽車美容服務(wù)區(qū)本區(qū)域位于汽車展示交易區(qū)之后，在梁區(qū)間布置貫通的綠化帶和公共 停車場，將展示交易區(qū)的主要車流到達(dá)該區(qū)，通過交通的組織引導(dǎo)，為該 區(qū)域的美容服務(wù)區(qū)帶來興旺的〃人氣〃C汽車配件交易市場在方位國際汽貿(mào)集聚中心規(guī)劃的西南片，是地塊較大的汽配交易市場不 僅面向域市建設(shè)經(jīng)營，同時內(nèi)部形成完整的〃街市二D二手車交易市場、汽車租賃服務(wù)中心在方位國際汽貿(mào)集聚中心規(guī)劃的東南片區(qū)，依傍”綠軸〃是二手車市場與 汽車租賃服務(wù)中心沿規(guī)劃道路布置經(jīng)營用房，同時面向城市和內(nèi)部二手 車停車場及汽車租賃服務(wù)，有利于經(jīng)營E汽車零部件生產(chǎn)區(qū)、快修區(qū)、汽車檢測檢驗(yàn)中心、物流中心、加油站 在方位國際汽貿(mào)集聚中心規(guī)劃中心的汽車零部件生產(chǎn)區(qū)、快修區(qū)及汽車檢 測檢驗(yàn)中心沿著齊梁路建設(shè)布局與汽車交易、汽配交易記性有機(jī)的結(jié)合 并成為汽車的檢測檢驗(yàn)中心F商貿(mào)流通中心、信息咨詢服務(wù)區(qū)、綜合配套服務(wù)區(qū)沿規(guī)劃道路布置商貿(mào)流通中心、信息咨詢服務(wù)區(qū)、綜合配套服務(wù)區(qū)，為國 際汽貿(mào)集聚中心注入活力，形成良好的濃厚的商業(yè)氛圍。

這些相關(guān)區(qū)域里 面有：高級酒店式公寓、商貿(mào)信息中心大廈、交易中心、娛樂休閑中心.， 是他們成為整個國際汽貿(mào)集聚中心N01標(biāo)志借助丹陽汽配市場的基礎(chǔ) 設(shè)施條件，帶動整個國際汽貿(mào)集聚中心的開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營運(yùn)作3、空間組織以兩條軸線為基本框架，形成層次分明的空間序列軸線發(fā)端于主干 道通港公路和齊梁路的交匯口，向內(nèi)擴(kuò)展形成廣場，做為汽車城的主入口 廣場廣場將成為展示國際汽貿(mào)集聚中心甚至整個丹陽及開發(fā)區(qū)城市形象 的〃窗口二在主廣場邊聳立一座港結(jié)構(gòu)標(biāo)志塔一實(shí)際上的〃城市雕塑、城市 的名片〃，高22.8米，頂部托起〃方位國際汽貿(mào)集聚中心〃的霓虹標(biāo)志, 極好的渲染氣氛，提升汽車城形象面對主廣場的建筑是綜合交易展示會 議中心，圓形、高大的體量成為軸線組織的〃龍頭”，以此來襯托主體建 筑的氣勢12座品牌汽車交易展示旗艦店聯(lián)祛而立，發(fā)端于綜合展示中心邊， 向西、向南呈波浪式展開，魚貫排列，呈現(xiàn)有條不紊的品牌立體商業(yè)空間汽車美容服務(wù)區(qū)、汽配市場和二手車市場的空間形態(tài)，順應(yīng)連接延伸 或承接主軸線，形成基地上統(tǒng)一完整的立體空間序列位于基地中部的酒店式公寓，挺拔的體量，為“水平節(jié)奏”中，加入 〃高直〃的要素，支撐期國際汽貿(mào)集聚中心的天際線。

在整個國際汽貿(mào)集聚中心的規(guī)劃空間虛實(shí)相生.疏變得當(dāng).高低有致, 整合大小不等的功能空間、人文空間與建筑體量，形成總體恢弘的場景氣 勢4、道路交通i則是：構(gòu)建高效、安全、流暢的交通方案，優(yōu)化道路布局國際汽貿(mào)集聚中心有城市道路，為人車混行；在項(xiàng)目地塊內(nèi)部，采用 人車分流的交通組織方式車行路采用周邊式布局，汽車可到達(dá)每幢建筑, 其余各個功能均有分散的小型停車場將交通與生態(tài)綠化帶相結(jié)合，在其策劃展示交易中心背后，通過組織 停車，為汽車美容服務(wù)經(jīng)營帶來興旺的〃人氣二將道路、停車位、景觀與集聚的功能化、人文化、生態(tài)化、工業(yè)化變切結(jié)合起來，為突出建筑、 規(guī)劃的藝術(shù)效果進(jìn)行鋪墊人行動線以廣場、商業(yè)街和帶狀綠化為平臺，方便、直接到達(dá)各個場 所5、綠化及景觀規(guī)劃方位國際汽貿(mào)集聚中心的規(guī)劃中注重環(huán)境、綠化、生態(tài)與人文將高 壓線走廊布置為寬闊的綠化帶，并且沿綜合展示交易中心和12座品牌汽 車旗艦店設(shè)置為40米克的連續(xù)生態(tài)綠化帶，形成國際汽貿(mào)集聚中心獨(dú)一 無二的〃內(nèi)環(huán)"，并據(jù)此組織機(jī)動車停放和供電等基礎(chǔ)設(shè)施以65米寬高壓線走廊為景觀帶軸線，是綠化貫穿整個國際汽貿(mào)集聚 中心，串起各片區(qū)內(nèi)的功能空間，沿〃綠軸〃兩邊布置服務(wù)設(shè)施和展覽建 筑，提高國際汽貿(mào)集聚中心的生態(tài)、綠化、環(huán)保環(huán)境質(zhì)量。

建立層次豐富 的綠地系統(tǒng)，配以富有人文氣息的小品，創(chuàng)造出富有生機(jī)的商業(yè)休閑娛樂(1)孰創(chuàng)造生態(tài)綠色戶外空間和高質(zhì)量的工作、生活環(huán)境，是本次綠化環(huán)境景觀 設(shè)計的立意所在A采用與總體規(guī)劃相一致的〃幾何形〃構(gòu)圖法，同現(xiàn)代建筑的尺度規(guī)模和藝術(shù)風(fēng)格相結(jié)合起來并更加的協(xié)調(diào)B整個綠化系統(tǒng)采取點(diǎn).線、面多樣化的綠色組合，景觀節(jié)點(diǎn)、道路綠化帶和大片集中綠化帶等，通過景觀軸線的組織，營造出不同的景觀層次 和事宜的活動場所，將建筑組群與綠色環(huán)保.生態(tài)環(huán)?；顒涌臻g相互參透 融為一體，與人文活動行為達(dá)成默契⑶景觀方位國際汽貿(mào)集聚中心的景觀設(shè)計中主題設(shè)計著重梳理，講求神韻, 注重環(huán)境、綠化、環(huán)保與生態(tài)主廣場空間開闊，以綠化、噴水和景觀構(gòu)筑物，形成空間序列，引導(dǎo) 行為動線和觀賞視線，收放自如，營造方整大氣度整體商業(yè)格局高壓線走廊綠化帶，構(gòu)圖是成組流動的線條，從線條、整體格局上來 體現(xiàn)氣韻和豐富變化的內(nèi)涵從這里我們可以欣賞到這個規(guī)劃上面線條的 豐姿神采，營造方整大氣的美景，形成深遠(yuǎn)的空間效果和有沖擊力的視覺 層次景觀設(shè)計和規(guī)劃脈絡(luò)相融合，形成率彩色環(huán)境空間景觀動線的發(fā)展, 將生態(tài)、綠地的開闊空間和節(jié)點(diǎn)之間有機(jī)聯(lián)系，達(dá)到自然景觀、建筑、構(gòu) 建物、廣場.展示中心、商貿(mào)中心之間的完美融合，連接起自然與生態(tài)現(xiàn) 代、生態(tài)、人文.功能與建筑，構(gòu)筑出優(yōu)美的城市形象。

2）綠化方式在國際汽貿(mào)集聚中心里面為了創(chuàng)造出一種有節(jié)奏的韻律起伏高潮的 藝術(shù)效果，綠化設(shè)計充分考慮環(huán)境形態(tài)（地形、建筑）與氣候形態(tài)（大風(fēng).陽光），以本地原生植物類為主，以綠色植物為主調(diào)，以生態(tài)環(huán)保為宗旨植物在種類搭配、高矮疏密、顏色形態(tài)等方面的調(diào)整充分體現(xiàn)區(qū)位的特點(diǎn) 和景觀要求使綠化與周邊的建筑構(gòu)成和諧的相互關(guān)系起到重要的引導(dǎo)、 造景和烘托作用，使方位國際汽貿(mào)集聚中心的道路成為人們流連的風(fēng)光 路環(huán)境設(shè)計中注意利用狗麗多彩，千姿百態(tài)的不同植物類型，并注意一 年四季不同的觀賞效果而且應(yīng)該注意引用丹陽當(dāng)?shù)氐胤綐浞N6、消防規(guī)劃規(guī)劃嚴(yán)格按照現(xiàn)行國際建筑防火規(guī)范進(jìn)行，并按照丹陽市有關(guān)部門要 求進(jìn)行消防組織各個功能區(qū)的疏散出入口的滿足規(guī)范，建筑間距符合規(guī) 范要求整個項(xiàng)目基地為環(huán)道貫通，形成流暢的消防通道室外布置消防 栓，間距不大于120米7、人防按照〃長期準(zhǔn)備，重點(diǎn)建設(shè)，平戰(zhàn)結(jié)合”的方針，以重點(diǎn)工程項(xiàng)目建 設(shè)，帶動整體人防建設(shè)的要求發(fā)展在國際汽貿(mào)集聚中心里面按照規(guī)劃要求考慮防空工程建設(shè)單位將會同步 配套建設(shè)防空地下室8、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號項(xiàng)目總計單位1總用地面積266668平方米2總建筑面積301548平方米3地上建筑面積(記容積率部分)293334平方米4地下建筑面積9400平方米5容積率1.1_____6綠化率30%7建筑密度31%8建筑基底面積39139平方米9機(jī)動車車位4500輛10自行車停車面積5500平方米(九)建筑設(shè)計1.建筑理念 (1)方案設(shè)計概念簡潔、清晰、高效。

在簡明的結(jié)構(gòu)中，通過布局、結(jié)構(gòu)、材料及技術(shù)連成一種嶄新的視覺效果通過觀察建筑群體的各部分, 能感受到一種簡明易懂的圖解概念2)在設(shè)計與風(fēng)格之外，著重對工程技術(shù)的潛在追求，希望將新型材料和系統(tǒng)技術(shù)的使用推向新的層次——這個一點(diǎn)同丹陽汽車產(chǎn)業(yè)及丹陽汽 配產(chǎn)業(yè)相契合技術(shù)是啟發(fā)設(shè)計的一個方向，然而目標(biāo)是改善整個〃城〃的性能和效率3 )在國際汽貿(mào)集聚中心的美觀功能分區(qū)中，所有單體的體量與細(xì)部看起來都一樣的完整——從建設(shè)伊始，建筑風(fēng)格及造型就必需顯現(xiàn)出來并完美的保持下去2、建筑設(shè)計綜合交易展廳坐落與道路交叉口處，面向主干道和廣場，建筑體量、規(guī)模和造型，標(biāo)志著汽車城的形象，對城市空間景觀有著重要的影 響高層的酒店式公寓挺拔高聳將成為整個丹陽及開發(fā)區(qū)的城市地標(biāo)兩座主體建筑高大，均采用光滑的弧形，圓弧形體量和頂部圓形的構(gòu) 筑，處于〃城〃區(qū)內(nèi)以矩形為主的周圍環(huán)境中，猶如〃萬綠叢中一點(diǎn)紅〃, 挺拔靚麗，展示出優(yōu)美的形態(tài)和空間力度建筑群體立面采用金屬和玻璃幕墻，完整平滑的表面和水平與垂直線 條所形成的細(xì)部，使建筑形象一款款精密新穎的現(xiàn)代工業(yè)產(chǎn)品，體現(xiàn)出搞 科技的氣質(zhì)根據(jù)〃4S〃店的特點(diǎn)，十二座品牌汽車旗艦店適合采用大道深，鋼 結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)屋架，并選擇經(jīng)濟(jì)跨度，達(dá)到施工迅速和成本經(jīng)濟(jì)。

局部采用弧 形斜面，充分發(fā)揮新型建筑材料的加工特性，以標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)件營造與眾不同的 建筑效果，尤其是建筑側(cè)立面，形成傳統(tǒng)的〃波浪〃，使工業(yè)建筑被賦予 文化意味十二座品牌旗艦店聯(lián)祛而立形成一片宏大的整體從主干道上望去, 波浪式綿延展開的體量，具有激動人心的恢弘氣勢——源于設(shè)計中運(yùn)用“加和效應(yīng)”：總體的力量大于單體之和十一、項(xiàng)目策略建議（一）項(xiàng)目產(chǎn)品操盤思路市場型項(xiàng)目的操作與一般意義上的房地產(chǎn)項(xiàng)目的操作不同，而本項(xiàng)目更是市場型項(xiàng)目的延伸，是汽車與房地產(chǎn)項(xiàng)目的結(jié)合體，就更體現(xiàn)出本項(xiàng) 目的獨(dú)特性本項(xiàng)目的操作，建議其操盤的中心思路圍繞著“打造丹陽城市名片 ——丹陽方位國際汽貿(mào)集聚中心”“投資新熱點(diǎn)，事業(yè)新起點(diǎn)”兩個主題來操作其中：“丹陽城市名片”，為樹立項(xiàng)目在丹陽乃至江蘇省消費(fèi)者心中的 形象，以先聲奪人的氣勢，提升項(xiàng)目的品牌價值，確定項(xiàng)目在消費(fèi)者心中 的地位投資新熱點(diǎn)，事業(yè)新起點(diǎn)”，主要是針對項(xiàng)目招商想來丹陽“二次創(chuàng)業(yè)”目標(biāo)客戶群（二）準(zhǔn)備期一個項(xiàng)目的成功操作，離不開前期充分的市場調(diào)查及各項(xiàng)工作的準(zhǔn) 備，前期項(xiàng)目的各項(xiàng)準(zhǔn)備與謀劃，直接與后期的集體招商，起著至關(guān)重要 的作用前期準(zhǔn)備可以從以下幾個方面著手：與政府相關(guān)聯(lián)的部門協(xié)調(diào)力爭把本項(xiàng)目作為丹陽招商引資的重點(diǎn)項(xiàng) 目，加大招力度，同時為本項(xiàng)目涉及到工商、稅務(wù)、車輛管理所等有關(guān)部 門及各項(xiàng)優(yōu)惠政策以政府文件的形式下文。

及時有針對性拿出切實(shí)可行的針對4S店及品牌專賣店的招商政策 建議涉及到不同品牌制定不同的招商政策，前期門檻不易過高，在具體招 商活動中，形成一定的基礎(chǔ)量以后，門檻適當(dāng)上升針對汽配市場商鋪的 銷售，建議操盤思路是租售結(jié)合，其出租率控制在百忙之中20%左右, 而這20%的出租率應(yīng)針對一些經(jīng)銷大戶不愿意購買而設(shè)立招商資料的其他準(zhǔn)備包括：整體規(guī)劃、樓書、效果圖、政策性文件、 三維動畫招商宣傳片、合同等招商機(jī)構(gòu)的設(shè)立本項(xiàng)目的招商工作，不是單純意義上的房地產(chǎn)招商，其招商小組的成 員，建議應(yīng)把懂房地產(chǎn)招商的人員熟悉汽車行業(yè)的人員相結(jié)合，同時充分 利用方位在江浙皖地區(qū)經(jīng)銷網(wǎng)絡(luò)，從而降低廣告的直接投入，從而降低整 個經(jīng)營成本人員的培訓(xùn)招商的過程疾際上就是一種溝通，整個招商小組成員直接面對客戶, 其溝通能力，談判的技巧性，直接的體現(xiàn)就是成功率所以，招商前的人 員培WI工作顯得^常重要三）造勢A造勢一1、商業(yè)地產(chǎn)，操盤其實(shí)就是一種炒作商業(yè)地產(chǎn)，最重要的就是造勢而作為汽車與房地產(chǎn)的結(jié)合體，汽車城，其造勢須更講究其專業(yè)性、實(shí)用 性2、項(xiàng)目包裝首先，建議把本項(xiàng)目包裝成“丹陽城市名片一一丹陽方位國際汽貿(mào)集聚中 心”對外的感覺上，讓目標(biāo)客戶認(rèn)同，更多包含的概念是政府行為。

從而 避免一些目標(biāo)客戶對方位的擔(dān)心，而方位公司作為投資商，其品牌知名度 和收益不會受到太大影響3.案場包裝外墻廣告及汽車城招商中心的設(shè)立，進(jìn)一步強(qiáng)化知名度，擴(kuò)大美譽(yù)度行業(yè)內(nèi)有計劃的擴(kuò)大影響面江蘇省是汽車大省，而方位公司作為江蘇省汽車經(jīng)營的領(lǐng)軍人物，興建汽 車城應(yīng)調(diào)動一切資源，策動江蘇的汽車生產(chǎn)廠家直接入駐，它們的入駐對 汽車城的影響將是深遠(yuǎn)的B、造勢二1、新聞發(fā)布會：當(dāng)今的社會是信息的社會，方位投資汽車城項(xiàng)目的一個 炒作平臺就是通過傳媒，迅速的發(fā)布汽車城的相關(guān)信息，引起廣大業(yè)內(nèi)人 土和目標(biāo)客戶的關(guān)注，通過媒體的炒作，迅速的在行業(yè)內(nèi)引起鑒動效應(yīng)； 2、行業(yè)協(xié)會的宣傳：通過汽車生產(chǎn)廠家和汽車行業(yè)協(xié)會發(fā)布“丹陽方位 國際汽貿(mào)集聚中心”的招。