[房地產(chǎn)]徐州蘇豪時(shí)代廣場(chǎng)物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)書(doc)
徐州蘇豪時(shí)代廣場(chǎng)物業(yè)管理項(xiàng)目投 標(biāo) 書南京誠(chéng)豐物業(yè)管理有限公司地址：南京棲霞區(qū)勝利三村483號(hào)目錄第一部分 投標(biāo)函第二部分 投標(biāo)企業(yè)概況及投標(biāo)報(bào)價(jià)表第三部分 企業(yè)授權(quán)委托書第四部分 企業(yè)簡(jiǎn)介第五部分 企業(yè)資質(zhì)證書第六部分 服務(wù)承若第七部分 項(xiàng)目主要人員資料第八部分 組織機(jī)構(gòu)、人員配置、人員的選聘要求、人員的培訓(xùn)第九部分 物資材料、固定資產(chǎn)的配置第十部分 綜合報(bào)價(jià)測(cè)算第十一部分 商業(yè)項(xiàng)目管理的難點(diǎn)和重點(diǎn)第十二部分 機(jī)電設(shè)備設(shè)施的管理要求第十三部分 本項(xiàng)目可能出現(xiàn)的各類應(yīng)急措施第十四部分 管理制度目錄第十五部分 檔案資料的管理第十六部分 編制依據(jù)第一部分 投標(biāo)函徐州成功置業(yè)有限公司：我 南京誠(chéng)豐物業(yè)管理有限公司 現(xiàn)通過(guò)徐州成功置業(yè)有限公司招投標(biāo)辦公室參加 蘇豪時(shí)代廣場(chǎng) 物業(yè)管理投標(biāo)工作，并于二〇〇六年 月 日通過(guò)資格預(yù)審，并全部按照貴方的要求在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作在本次投標(biāo)中我司將以精心的準(zhǔn)備、真誠(chéng)的態(tài)度積極參與，并作出以下承諾：1、本公司已了解招標(biāo)人有關(guān)《“蘇豪時(shí)代廣場(chǎng)”物業(yè)管理招標(biāo)文件》的內(nèi)容、細(xì)則、要求、辦法及條款，并同意響應(yīng)招標(biāo)文件的內(nèi)容及要求，以貴方招標(biāo)文件內(nèi)容為基礎(chǔ)，投標(biāo)“蘇豪時(shí)代廣場(chǎng)”物業(yè)管理服務(wù)。
2、本投標(biāo)書物業(yè)服務(wù)費(fèi)報(bào)價(jià)和其他報(bào)價(jià)包含了“蘇豪時(shí)代廣場(chǎng)”全部物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容涵蓋了投標(biāo)人管理服務(wù)開支及其他費(fèi)用3、本公司同意以本投標(biāo)書內(nèi)各項(xiàng)報(bào)價(jià)，向項(xiàng)目提供投標(biāo)書明示的所有物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容要求、標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量，并同意將各項(xiàng)服務(wù)費(fèi)報(bào)價(jià)約定于合同期內(nèi)保持不變4、本公司同意于中標(biāo)并簽署《前期物業(yè)服務(wù)合同》后，在約定的時(shí)間內(nèi)提供投標(biāo)書內(nèi)所述之物業(yè)管理服務(wù)；接受業(yè)主的監(jiān)督、政府行政部門的管理5、本公司知曉招標(biāo)人選定中標(biāo)人，無(wú)須向本公司公開中標(biāo)人資料或做出招投標(biāo)的其他任何解釋，一切有關(guān)選聘中標(biāo)人的活動(dòng)以本項(xiàng)目評(píng)標(biāo)規(guī)則為依據(jù)南京誠(chéng)豐物業(yè)管理有限公司二〇〇六年七月第二部分 投標(biāo)企業(yè)概況及投標(biāo)報(bào)價(jià)表企業(yè)名稱南京誠(chéng)豐物業(yè)管理有限公司法定代表人張茂安企業(yè)注冊(cè)地南京棲霞區(qū)勝利三村483號(hào)注冊(cè)資本萬(wàn)元人民幣企業(yè)資質(zhì)等級(jí)三級(jí)投標(biāo)人全委托管理物業(yè)規(guī)模及管理業(yè)績(jī)總建筑面積 萬(wàn)m2,其中住宅 萬(wàn)m2 ，商業(yè) 萬(wàn)m2 ；物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)投標(biāo)報(bào)價(jià)物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)價(jià)：1．住宅區(qū) 1.30 元/㎡.月，公共水電費(fèi)按0.20元/㎡.月分?jǐn)偅? 2．商業(yè)區(qū) 9.00 元/㎡.月，公共水電費(fèi)按 6.00 元/㎡.月分?jǐn)偅?．地下車庫(kù)車位 元/位.月； 露天車位 元/位.月（按徐州市物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取） 投標(biāo)單位（章） 2006年 月 日第三部分 企業(yè)授權(quán)委托書授權(quán)委托書本授權(quán)人聲明：我 （姓名）系 （投標(biāo)人名稱）的法定代表人，現(xiàn)授權(quán)委托 （姓名）為我公司參加“蘇豪時(shí)代廣場(chǎng)”物業(yè)管理投標(biāo)的授權(quán)委托代理人，代理人全權(quán)代表我參與該項(xiàng)目物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)，所簽署的該物業(yè)管理項(xiàng)目提交的投標(biāo)文件及評(píng)標(biāo)過(guò)程中的澄清、承諾、簽署《前期物業(yè)服務(wù)合同》，簽署的合同文本本人均承認(rèn)。
代理人無(wú)轉(zhuǎn)委托權(quán)特此委托代理人： 性別 男 年齡 身份證號(hào)碼： 職務(wù)： 投標(biāo)企業(yè) ： 南京誠(chéng)豐物業(yè)管理有限公司 （公章）法定代表人： （簽字或蓋章）身份證號(hào)碼： 委托日期： 2006 年 月 日第四部分 企業(yè)簡(jiǎn)介香港誠(chéng)豐集團(tuán)是一家集技、工、貿(mào)、服務(wù)為一體的現(xiàn)代化企業(yè)集團(tuán)，集團(tuán)以設(shè)計(jì)、制造、銷售家具為龍頭，現(xiàn)已涉足地產(chǎn)、貿(mào)易、航空物流、造紙業(yè)等多種行業(yè)集團(tuán)在香港擁有“誠(chéng)豐實(shí)業(yè)國(guó)際有限公司，誠(chéng)豐辦公系列（香港）有限公司，香港誠(chéng)豐投資公司，香港德雅家具有限公司”等全資直屬機(jī)構(gòu)1993年起先后投資在中國(guó)大陸建成規(guī)模經(jīng)營(yíng)三大生產(chǎn)基地：誠(chéng)豐家具（中國(guó)）有限公司，深圳誠(chéng)豐家具廠和誠(chéng)豐五金鋼具廠，專業(yè)化生產(chǎn)高中檔辦公家具、高檔酒店家具、廚房家具誠(chéng)豐家具（中國(guó)）有限公司總注冊(cè)資金超過(guò)1億港幣，總投資達(dá)2億多港幣公司下屬誠(chéng)豐家具廠、誠(chéng)豐萬(wàn)進(jìn)家具公司，誠(chéng)豐五金鋼具廠、誠(chéng)豐裝飾工程有限公司、誠(chéng)豐房地產(chǎn)開發(fā)（福清）有限公司、 誠(chéng)豐物業(yè)管理有限公司 誠(chéng)豐鋼琴?gòu)S等生產(chǎn)實(shí)體，分別從事家具的生產(chǎn)、銷售、工程等業(yè)務(wù)。
廠房面積達(dá)60000多平方米，占地面積將近500畝，服務(wù)員工、生產(chǎn)及銷售人員超過(guò)3000名 在銷售管理方面，充分利用公司遍布全國(guó)的銷售網(wǎng)絡(luò)，發(fā)揮四十余家分支機(jī)構(gòu)服務(wù)快捷的優(yōu)勢(shì)，資源共享 誠(chéng)豐物業(yè)公司成立于1999年，主要以服務(wù)為龍頭，立足于物業(yè)行業(yè)發(fā)展公司一直致力于為住戶塑造整潔、優(yōu)美的社區(qū)環(huán)境同時(shí)誠(chéng)豐物業(yè)公司也是一家科技企業(yè)，公司擁有高資質(zhì)的優(yōu)秀工程師和經(jīng)驗(yàn)豐富的技師，以微電子計(jì)算機(jī)控制、工程技術(shù)開發(fā)等專業(yè)構(gòu)成科技開發(fā)基礎(chǔ)力量,開發(fā)研制了完全基于網(wǎng)絡(luò)辦公管理的軟件產(chǎn)品軟件集經(jīng)驗(yàn)開發(fā)研制，將各種形式物業(yè)公司，不同用戶辦公需求中具有共性的應(yīng)用，抽象為房產(chǎn)管理、住戶管理、工程管理、設(shè)備管理、財(cái)務(wù)管理、辦公室管理、消防保安、綠化保潔管理、電子商務(wù)管理等主要方面，應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)這一共享資源平臺(tái)和共享途徑，圍繞企業(yè)信息源將辦公體系全部自動(dòng)化、流程化、數(shù)字化憑借其著名的電子商務(wù)網(wǎng)站中國(guó)物業(yè)網(wǎng)常年為中國(guó)物業(yè)企業(yè)提供高質(zhì)量、多層次的電子商務(wù)服務(wù).計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)信息化建設(shè)及應(yīng)用只是手段，企業(yè)通過(guò)高技術(shù)實(shí)現(xiàn)高效率、低運(yùn)行成本的辦公管理體系，贏得最大效益，才是真正的目的多年來(lái),勤勞的誠(chéng)豐人始終以“誠(chéng)信服務(wù), 豐裕社會(huì)”為服務(wù)宗旨立足于社會(huì)。
誠(chéng)豐物業(yè)公司不僅有豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)還聘請(qǐng)了上海浦東濰坊物業(yè)集團(tuán)公司作為常年的咨詢顧問(wèn)，不定期的學(xué)習(xí)上海物管的先進(jìn)理念和管理經(jīng)驗(yàn)公司目前管理的龍福山莊，位于雨花區(qū)，面積3.6萬(wàn)平方米，今年已通過(guò)ISO9000質(zhì)量管理體系和ISO14000環(huán)境管理體系，管理已步入智能化的范疇小區(qū)內(nèi)設(shè)電子監(jiān)控系統(tǒng)，24小時(shí)保安值勤、巡邏、站崗，利用科技的手段保證了小區(qū)內(nèi)的安全山莊內(nèi)的綠化設(shè)施委派專業(yè)公司進(jìn)行常年養(yǎng)護(hù)，綠化始終保持蔥郁，茂盛；維修工定時(shí)對(duì)公共設(shè)施進(jìn)行檢查及日常維護(hù)，并能向業(yè)主提供室內(nèi)有償維修服務(wù)24小時(shí)專人看管大型地下停車場(chǎng)，免去了業(yè)主有車難停的煩惱小區(qū)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，居民的滿意，讓我們公司更有信心，更有能力來(lái)迎接更多的挑戰(zhàn)公司擁有高資質(zhì)的優(yōu)秀工程師和經(jīng)驗(yàn)豐富的技師，以中青年科技骨干為主體的機(jī)械、微電子計(jì)算機(jī)控制、工程技術(shù)開發(fā)等專業(yè)所構(gòu)成的科技開發(fā)基礎(chǔ)力量,加之高級(jí)管理人員和一支精良的專業(yè)，實(shí)施高科技技術(shù)成果商品化，產(chǎn)業(yè)化，集人才，信息成果市場(chǎng)四位一體的科工貿(mào)企業(yè)公司開發(fā)高新技術(shù)產(chǎn)品市場(chǎng)，熱忱地實(shí)行網(wǎng)絡(luò)管理，逐步推廣網(wǎng)絡(luò)信息，電子商務(wù)服務(wù)，以優(yōu)異的服務(wù)樹立誠(chéng)豐公司的形象公司開發(fā)的物業(yè)管理軟件和辦公自動(dòng)化軟件已全部投入市場(chǎng)，得到了許多用戶的贊同。
公司的專業(yè)化服務(wù)不僅僅面向于業(yè)主，也面向于物業(yè)管理公司公司的家政服務(wù)，綠化服務(wù)，網(wǎng)絡(luò)信息工程，軟件開發(fā)工程等服務(wù)都已得到客戶的認(rèn)同，我們的榮譽(yù)客戶遍及南京、連云港、上海等地公司把IS9001國(guó)際質(zhì)量認(rèn)證體系始終貫穿于管理全過(guò)程中，以優(yōu)異的服務(wù)維護(hù)著誠(chéng)豐形象，徹底保證消費(fèi)者的利益同時(shí)誠(chéng)豐還以其蓬勃的發(fā)展勢(shì)頭，伴隨行業(yè)發(fā)展騰飛不斷前進(jìn)我們是以“業(yè)主服務(wù)滿意”為宗旨的物業(yè)公司，我們的服務(wù)準(zhǔn)則是：快速、便利、周到誠(chéng)豐人會(huì)用自己的產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量去贏得廣大客戶的信任，使誠(chéng)豐公司在商品經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之地 一直以來(lái)，我們恪守“誠(chéng)信服務(wù)，豐裕社會(huì)”的企業(yè)信條，不斷挑戰(zhàn)，完美自我，從產(chǎn)品的每一個(gè)部件做起，從每一個(gè)客戶做起，使“誠(chéng)豐”成為國(guó)內(nèi)外家具市場(chǎng)的某種著名品牌遍布全國(guó)的四十多家全資分支機(jī)構(gòu)營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)和“九大服務(wù)承諾”更為誠(chéng)豐的優(yōu)質(zhì)服務(wù)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)立足國(guó)門，放眼世界我們滿懷信心與您共發(fā)展誠(chéng)信服務(wù)，豐裕社會(huì)真誠(chéng)合作，攜手共進(jìn)第五部分 企業(yè)資質(zhì)證書第六部分 服務(wù)承諾日常物業(yè)管理階段是物業(yè)管理公司實(shí)施管理與服務(wù)功能的重要階段，主要內(nèi)容包括治安管理、車輛管理、機(jī)電設(shè)備設(shè)施的維修與養(yǎng)護(hù)、清潔管理等多方面內(nèi)容。
根據(jù)實(shí)際情況酌情調(diào)整）保安管理項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)人流控制對(duì)來(lái)訪人員須通過(guò)保安室，與主人通話征得同意后方可進(jìn)入，并進(jìn)行訪問(wèn)登記和離開注銷登記手續(xù)；對(duì)裝修、搬運(yùn)人員采取辦理出入證的管理，對(duì)其活動(dòng)范圍進(jìn)行一定限制；對(duì)可疑陌生人，采取追蹤、監(jiān)控的措施，必要時(shí)可上前詢問(wèn)物流控制對(duì)物資流動(dòng)實(shí)施申報(bào)、盤查、登記制度，住戶物品的搬出須向管理處提出申請(qǐng)，由管理處向門崗傳達(dá)并提供方便，巡查人員由責(zé)任和義務(wù)對(duì)物資的流動(dòng)進(jìn)行禮貌的盤查，所有的物資流動(dòng)實(shí)行登記放行手續(xù)車流控制要求車輛保管員熟悉每輛車的情況，同時(shí)強(qiáng)調(diào)其高度的責(zé)任心和管理人員的嚴(yán)格認(rèn)真的檢查制度，發(fā)放停車證，及時(shí)記錄進(jìn)出車輛的車牌號(hào)、車型等信息，加強(qiáng)巡查工作，確保不發(fā)生丟失案件清潔衛(wèi)生管理劃分日常清潔和定期清潔項(xiàng)目，合理分派工作任務(wù)，分塊包干，責(zé)任到人，保持環(huán)境始終清潔干凈，無(wú)積塵，無(wú)衛(wèi)生死角，合理安排垃圾的收集及清運(yùn)，做到日產(chǎn)日清項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)公共樓道1、 每天清潔一次，二天拖洗一次2、 地面無(wú)雜物、無(wú)明顯污漬3、 玻璃窗一月擦一次4、 管道外表，電、水表箱，各種開關(guān)每三天擦一次5、 走道燈每月擦一次6、 天花板每月清潔一次道路1、一天清掃一次2、地面無(wú)雜物、積水，無(wú)明顯污漬、泥沙。
3、明溝內(nèi)無(wú)積水、雜物4、半米處目視路面標(biāo)識(shí)牌無(wú)灰塵、污漬5、果皮箱、垃圾桶外表無(wú)明顯污跡、垃圾附著物地下雨、污水井的疏通1、每月疏通一次2、水流暢通，井蓋無(wú)污跡3、目視井內(nèi)壁無(wú)附著物，井底無(wú)沉淀物綠地1、一天清潔一次2、目視無(wú)枯枝落葉，無(wú)果皮，無(wú)飲料罐等雜物3、無(wú)3CM邊長(zhǎng)以上石塊，100平方米內(nèi)煙頭在1個(gè)以下停車場(chǎng)1、一天一次，整日保潔2、目視地面無(wú)果皮、紙屑，無(wú)積水、污跡和雜物3、每周用水沖洗地面一次滅鼠、蚊蠅、蟑螂1、室內(nèi)半月一次，室外一月一次2、目視無(wú)蚊蠅飛舞3、消滅孳生地物業(yè)維修與保養(yǎng)管理制定維修保養(yǎng)計(jì)劃，定期檢查公用設(shè)備機(jī)電維修人員24小時(shí)當(dāng)值，能夠在最短時(shí)間內(nèi)處理突發(fā)性情況，如漏水、停電等，盡量減少住戶的不便和損失項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)供電1、配有專業(yè)工程技術(shù)人員，變配電操作維護(hù)人員均需有高壓操作證2、定期維修、保養(yǎng)3、變配電設(shè)備運(yùn)行正常，各開關(guān)、儀表、指示燈完好，工作場(chǎng)地整潔供水、排水1、定期保養(yǎng)水泵、閥門及管道，定期刷漆防止生銹，定期保養(yǎng)，無(wú)漏水、漏油現(xiàn)象2、經(jīng)常巡查供水系統(tǒng)，發(fā)現(xiàn)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，及時(shí)搶修，杜絕浪費(fèi)3、各種排污管道無(wú)堵、漏現(xiàn)象，排污符合環(huán)保要求4、保障供水的連續(xù)性，遇突發(fā)性事故導(dǎo)致停水，及時(shí)向住戶解釋。
房屋建筑1、房屋外觀完好、整潔、美觀，無(wú)妨礙市容和觀瞻的裝修和搭建2、統(tǒng)一制作標(biāo)識(shí)，公共部位管理有序，無(wú)亂貼、亂掛、亂堆現(xiàn)象3、房屋修理有報(bào)修、回訪記錄，零星小修，急修及時(shí)率98%以上，修理合格率100%綠化與環(huán)境布置l 對(duì)花草樹木定期施肥、澆水、防病治蟲、中耕除草和培土，并及時(shí)修枝整形，補(bǔ)栽補(bǔ)種l 合理調(diào)整綠化布局，統(tǒng)一標(biāo)識(shí)、標(biāo)牌，使總體環(huán)境更和諧l 節(jié)日環(huán)境布置，營(yíng)造溫馨氛圍l 加強(qiáng)對(duì)寵物的管理，不允許影響公共環(huán)境和騷擾他人便民服務(wù)l 保質(zhì)保量落實(shí)好住戶的零星修理服務(wù)，并為住戶提供多種服務(wù)，包括清潔、代送洗衣、代訂牛奶、定購(gòu)車船機(jī)票等，作倒明碼標(biāo)價(jià)、合理收費(fèi)l 建立投訴處理回訪制度，定期征詢住戶意見(jiàn)，認(rèn)真聽取住戶的意見(jiàn)和建議，及時(shí)妥善地處理好業(yè)主的投訴，協(xié)調(diào)住戶的矛盾l 按時(shí)做好管理費(fèi)的收繳工作，按規(guī)定催繳各類拖欠費(fèi)用l 無(wú)償服務(wù)共21項(xiàng)類別編號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容備注家政服務(wù)1搬運(yùn)家具2殘疾人士特別服務(wù)3介紹保姆4代請(qǐng)家教5代租汽車6無(wú)償配備急救箱、急救商務(wù)服務(wù)1代購(gòu)車船機(jī)票2代辦旅游手續(xù)3代寄、代領(lǐng)郵件4代訂報(bào)刊、雜志5臨時(shí)代為保管小件物品6代訂牛奶7代訂酒店客房8代辦銀行開戶禮儀服務(wù)1代辦喜事2小區(qū)內(nèi)代送禮品、鮮花3代為攝影、攝像文化服務(wù)1開設(shè)棋類活動(dòng)場(chǎng)所2義務(wù)檢查煤氣管道漏氣情況、宣傳消防活動(dòng)3義務(wù)宣傳家庭安全用電常識(shí)老年服務(wù)1建立老年活動(dòng)組織2組織老年人交誼活動(dòng)特色有償服務(wù)類別編號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)日常維修裝飾服務(wù)1鋪貼普通地磚50元/平方米2洗手盆安裝10元/平方米3坐廁安裝50元/個(gè)4安裝抽油煙機(jī)20元/臺(tái)5安裝窗式空調(diào)150元/臺(tái)6安裝分體式空調(diào)250元/臺(tái)7安裝熱水器200元/套8安裝玻璃5-50元/次9安裝燈具/門鈴/櫥柜10-20元/個(gè)10安裝吊燈20元/套11家用電氣檢查、小修10-20元/次12換門鎖10元/次13更換、檢修開關(guān)、插座10元/次14查線、換線10元/小時(shí)15換鎮(zhèn)流器10元/只16木門維修50元/工日17清洗排風(fēng)扇20-50元/次18清洗抽油煙機(jī)50-100元/次19清洗空調(diào)過(guò)濾網(wǎng)1元/張20安裝燈具、門鈴、櫥柜10-20元/次21修理、更換電表、水表等10-20元/次22修理、更換水閥、水龍頭、各類軟管等10-30元/次23修理洗手盆、洗菜盆下水道，馬桶浮球10-50元/次24修理窗簾、拉窗等10-50元/次25疏通下水道（主管）20-200元/次26疏通下水道（支管）10-100元/次27修理家具配件10-100元/次家政服務(wù)1鐘點(diǎn)家庭服務(wù)8元/小時(shí)2木地板打蠟0.5元/平方米3看護(hù)病人15元/小時(shí)4快餐市價(jià)商務(wù)服務(wù)1租售鮮花、盆景市價(jià)2電話市價(jià)3傳真2元/張4打字10元/張5洗車10元/輛6車打蠟市價(jià)各項(xiàng)指標(biāo)的承諾序號(hào)指 標(biāo)承 諾實(shí)施措施1房屋完好率100%嚴(yán)格裝修審批管理，建全房屋檔案記錄，落實(shí)項(xiàng)目責(zé)任人，確保房屋完好2房屋零修、急修及時(shí)率99%以上維修指令下達(dá)后15分鐘以內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)處理故障，零修工程及時(shí)完成，急修工程不過(guò)夜，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為本，實(shí)行24小時(shí)值班制度3維修工程質(zhì)量合格率100%強(qiáng)化崗位技能培訓(xùn)，落實(shí)崗位職責(zé)，建立回訪制度，保證反饋渠道暢通，確保維修工程質(zhì)量4綠化完好率98%以上劃分責(zé)任區(qū)，落實(shí)責(zé)任人，實(shí)行專人管養(yǎng)，加強(qiáng)愛(ài)護(hù)綠地宣傳教育，加強(qiáng)巡視監(jiān)督，做好建檔記錄，確保綠地完好5清潔、保潔率99%以上劃分責(zé)任區(qū)，責(zé)任落實(shí)到人，實(shí)行定時(shí)清掃制度和巡查監(jiān)督制度，垃圾日產(chǎn)日清，確保區(qū)內(nèi)環(huán)境整潔，空氣清新6道路完好率及使用率99%以上落實(shí)道路養(yǎng)護(hù)責(zé)任人，實(shí)現(xiàn)巡檢制度，保證道路正常合理使用，定期養(yǎng)護(hù)，確保區(qū)內(nèi)道路完好暢通7雨水井、污水井完好率99%以上責(zé)任到人，巡查到位，定期清理，定期疏通，確保完好8排水管、明暗溝完好率99%以上責(zé)任到人，巡查到位，養(yǎng)護(hù)及時(shí)，確保暢通9路燈完好率100%責(zé)任到人，巡查到位，定期清潔，確保完好10停車場(chǎng)、自行車棚完好率99%以上責(zé)任到人，巡查到位，有壞必修，確保完好11公共活動(dòng)設(shè)施完好率98%以上落實(shí)養(yǎng)護(hù)責(zé)任人，加強(qiáng)愛(ài)護(hù)公物宣傳教育，減少認(rèn)為損壞，實(shí)施巡檢制，及時(shí)保養(yǎng)維修12消防設(shè)施完好率100%責(zé)任到人，檢查到位，定期維護(hù)，建檔記錄，確保完好13有效投訴率與處理率0.1%以下，100%依法管理，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，融洽關(guān)系，加強(qiáng)聯(lián)系與溝通，杜絕對(duì)立與不滿，確保無(wú)投訴，一旦發(fā)生投訴，保證處理，并保證有結(jié)果14管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率100%按照公司培訓(xùn)系統(tǒng)對(duì)管理人員進(jìn)行多種形式的培訓(xùn)，以一定約束機(jī)制，確保合格率15維修服務(wù)回訪率100%建立維修項(xiàng)目的回訪制度，采取走訪、電話訪問(wèn)的形式回訪，并做好維修回訪記錄，確保維修質(zhì)量和用戶滿意率16物業(yè)管理服務(wù)滿意率98%以上通過(guò)信息反饋渠道掌握用戶需求，盡可能滿足需要，加強(qiáng)交流，消除不滿，確保滿意第七部分 項(xiàng)目主要人員資料第八部分 組織機(jī)構(gòu)、人員配置、要求和培訓(xùn)一、 組織機(jī)構(gòu)結(jié)構(gòu)表管理機(jī)構(gòu)設(shè)置 針對(duì)大廈的實(shí)際情況，我公司實(shí)行“專業(yè)化、一體化、規(guī)范化”的物業(yè)管理服務(wù)，并設(shè)立管理處為物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，該機(jī)構(gòu)在公司授權(quán)下履行“物業(yè)管理合同”中規(guī)定的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，全面負(fù)責(zé)大廈的日常物業(yè)管理工作，組織實(shí)施各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)，監(jiān)督、控制管理服務(wù)質(zhì)量，管理處在經(jīng)濟(jì)上實(shí)行獨(dú)立核算。
方便、優(yōu)美、安全的物業(yè)管理目標(biāo)，必須建立合理、有效的內(nèi)部機(jī)構(gòu)，配備一支訓(xùn)練有素的物業(yè)管理員工隊(duì)伍為此，我們?cè)谌藛T配備上堅(jiān)持“精干、高效、敬業(yè)和合理”的用人原則，要求管理人員必須是“一專多能”，在管理隊(duì)伍建設(shè)上，我們將采用規(guī)范管理和人性化管理相結(jié)合的方式，運(yùn)用行之有效的激勵(lì)機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)全體員工的積極性，嚴(yán)格考核關(guān)，并保持一定的淘汰率，確保管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)管理處組織結(jié)構(gòu)及人員配備圖如下：客戶服務(wù)部財(cái)務(wù)部管理處經(jīng)理保安部商業(yè)部工程部保潔、綠化部行政部二、人員的配置和選聘要求崗 位人 數(shù)職 責(zé)要 求經(jīng)理1人負(fù)責(zé)管理處的全面工作大專以上，有較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)能力和豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)管理員4人來(lái)電來(lái)訪，接待及投訴的處理配合主任對(duì)保安、保潔、維修、工作的監(jiān)督30歲以下，熟悉電腦操作，溝通能力強(qiáng)會(huì)計(jì)2人商業(yè)管理員3人商業(yè)部分的安全、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序的維護(hù)30歲以下，熟悉電腦操作，溝通和協(xié)調(diào)能力強(qiáng)，突發(fā)事件應(yīng)對(duì)能力強(qiáng)客服主管1人接待業(yè)主來(lái)電來(lái)訪，并記錄業(yè)主的投訴、建議和意見(jiàn)具有親和力，熟悉電腦操作，溝通和協(xié)調(diào)能力強(qiáng)，有一定的服務(wù)意識(shí)和服務(wù)禮儀保安主管1人主要負(fù)責(zé)大廈的公共秩序、安全、消防、保安隊(duì)員的培訓(xùn)和日常管理男性，30歲以下退伍軍人，良好的身體素質(zhì)和心理素質(zhì)有一定的領(lǐng)導(dǎo)能力和管理能力工程主管1人領(lǐng)導(dǎo)維修人員的對(duì)管理區(qū)域的電梯、給排水、變配電房、消防監(jiān)控、中央空調(diào)、照明等機(jī)電設(shè)備設(shè)施的維修和養(yǎng)護(hù)男性，機(jī)電工程師。
熟悉商業(yè)項(xiàng)目龐大的機(jī)電設(shè)備設(shè)施的維修和養(yǎng)護(hù)程序保安員38人含班長(zhǎng)3人區(qū)域內(nèi)公共秩序的安全，人員物品出入查驗(yàn)，緊急事故的處理30歲以下，初中以上文化，責(zé)任心強(qiáng)，反應(yīng)靈敏，退伍軍人優(yōu)先保潔綠化垃圾清運(yùn)20人區(qū)域內(nèi)的保潔，消殺，垃圾雜草的清運(yùn)，樹木的修剪施肥初中以上文化，40歲以下，男女不限，工作認(rèn)真細(xì)致維修工8人小區(qū)房屋公共部分，設(shè)備設(shè)施的日常維護(hù)管理，業(yè)主報(bào)修處理男性，40歲以下，初中以上文化，有兩年以上物業(yè)管理維修經(jīng)驗(yàn)，要電工證，電梯維修證三、人員的培訓(xùn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)是人才的競(jìng)爭(zhēng)而人才的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)鍵在于企業(yè)是否能否最大限度地開發(fā)人力資源要實(shí)現(xiàn)管理人員素質(zhì)的現(xiàn)代化，必須規(guī)范企業(yè)的培訓(xùn)制度，把培訓(xùn)作為企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略常抓不懈重點(diǎn)開展電腦培訓(xùn)、外語(yǔ)培訓(xùn)和物業(yè)管理培訓(xùn)，提高員工的綜合素質(zhì)l 培訓(xùn)方針“全員培訓(xùn)，全過(guò)程培訓(xùn)”的培訓(xùn)方針，使培訓(xùn)真正落到實(shí)處l 培訓(xùn)目標(biāo)培養(yǎng)一支敬業(yè)愛(ài)崗、業(yè)務(wù)精湛、良好服務(wù)意識(shí)的物業(yè)管理人才隊(duì)伍，培養(yǎng)若干名物業(yè)管理行業(yè)合格的管理處主任和員工，為的管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)提供可靠保證l 培訓(xùn)方式自辦班、外派培訓(xùn)、參觀學(xué)習(xí)、崗位練兵、以考代訓(xùn)、鼓勵(lì)自學(xué)l 培訓(xùn)要求管理人員持證上崗率100%，特殊工工作人員持證上崗率100%，其他員工達(dá)到崗位技術(shù)精通。
每次培訓(xùn)均有記錄，并歸檔保存l 培訓(xùn)考評(píng) 沒(méi)有考核的培訓(xùn)必將是事倍功半，培訓(xùn)結(jié)束后必須進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)或訓(xùn)后考核，考核分為實(shí)際操作與書面考核二種形式，考核成績(jī)要建立培訓(xùn)記錄檔案作為員工量化考核的依據(jù)l 培訓(xùn)計(jì)劃1、接管前人員培訓(xùn)培訓(xùn)內(nèi)容及計(jì)劃安排表如下：內(nèi)容主講人/機(jī)構(gòu)對(duì)象日期物業(yè)管理的前期介入行政部行政部中標(biāo)后立即執(zhí)行接管總動(dòng)員，企業(yè)發(fā)展概況、組織架構(gòu)經(jīng)營(yíng)方針、質(zhì)量方針行政部全體員工接管前一個(gè)月完成蘇豪時(shí)代廣場(chǎng)概況、管理模式及管理目標(biāo)行政部全體員工管理規(guī)章制度、崗位責(zé)任制管理處經(jīng)理全體員工便民服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序管理處經(jīng)理工程部公共設(shè)施及設(shè)備維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序管理處經(jīng)理工程部治安保衛(wèi)工作目標(biāo)及作業(yè)程序管理處經(jīng)理保安部清潔衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序管理處經(jīng)理保潔、綠化部物業(yè)管理基本知識(shí)管理處經(jīng)理全體員工服務(wù)意識(shí)、職業(yè)道德、言行規(guī)范、公眾形象、儀容儀表教育公司職能部門全體員工保安軍體訓(xùn)練保安班長(zhǎng)保安部保潔員技能培訓(xùn)管理經(jīng)理保潔、綠化部2、日常管理人員培訓(xùn)（略）3、新進(jìn)員工崗前培訓(xùn)a) 企業(yè)發(fā)展概況，組織架構(gòu)、經(jīng)營(yíng)方針、質(zhì)量方針介紹b) 蘇豪時(shí)代廣場(chǎng)概況，管理模式及管理目標(biāo)介紹c) 管理規(guī)章制度，崗位責(zé)任制介紹。
d) 崗位基本技能、工作標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序講授e) 質(zhì)量意識(shí)、服務(wù)意識(shí)、員工行為規(guī)范、職業(yè)道德規(guī)范講授4、在崗人員培訓(xùn)，每月每人兩次以上內(nèi)容有：?jiǎn)T工素質(zhì)、質(zhì)量服務(wù)意識(shí)、儀容儀表、公眾形象、員工行為規(guī)范、規(guī)范服務(wù)用語(yǔ)、職業(yè)道德規(guī)范、各位工作標(biāo)準(zhǔn)、技能技巧、各崗位責(zé)任制、法律知識(shí)、消防知識(shí)、溝通技巧、急救常識(shí)等第九部分 固定資產(chǎn)的配置為保證蘇豪時(shí)代廣場(chǎng)的物業(yè)管理質(zhì)量，我公司擬投入足以保障我公司管理水準(zhǔn)的人力、財(cái)力、物力我公司擬配置相關(guān)設(shè)施設(shè)備，用于小區(qū)的物業(yè)管理，具體清單如下：序號(hào)項(xiàng) 目名 稱數(shù) 量單價(jià)（元）金額（元）1辦公類辦公桌椅8（套）4003200電 腦4（臺(tái)）600024000復(fù)印機(jī)1（臺(tái)）95009500資料、檔案櫥8（個(gè)）5004000傳真機(jī)1（臺(tái)）25002500電 話5（部）4002000空調(diào)器2（臺(tái)）30006000驗(yàn)鈔機(jī)1（臺(tái)）40004000保險(xiǎn)箱1（只）15001500管理人員服裝11（套）130014300寬行針式打印機(jī)1（臺(tái)）30003000數(shù)碼相機(jī)1（部）50005000檔案盒1（批）5005002食堂類電冰箱1（臺(tái)）25002500消毒柜1（臺(tái)）800800灶 具1（套）32003200電熱開水器1（套）17001700抽油煙機(jī)1（套）15001500桌 椅20（套）2004000餐 具70（套）3021003保安類對(duì)講機(jī)10（套）150015000強(qiáng)力探照燈5（只）2001000服 裝37（套）100037000高低床18（張）2504500臥具31（套）2006200警 棍10（根）30300更衣櫥7（個(gè)）5003500洗衣機(jī)1（臺(tái)）20002000熱水器1（臺(tái)）25002500電開水壺1（只）17001700滅火器20（只）20040004維修類管道疏通機(jī)2（臺(tái)）15003000污水潛水泵2（臺(tái)）5001000電 錘2（臺(tái)）15003000手槍機(jī)1（只）3003002.5米關(guān)節(jié)人字梯1（張）5005001.2米人字梯1（張）20020040米移動(dòng)插座1（個(gè)）300300電焊機(jī)1（臺(tái)）10001000切割機(jī)1（臺(tái)）500500磨光機(jī)1（臺(tái)）350350維修工具3（套）4001200水工工具1（套）500500瓦工工具1（套）300300工作服4（套）50020005 保潔類垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)車3（輛）10003000小區(qū)保潔車5（輛）5002500保潔工作服19（套）2003800保潔工具19（套）10019006綠化類草坪修剪機(jī)1（臺(tái)）42004200綠籬修剪機(jī)1（臺(tái)）45004500澆水橡膠管200（米）2.00400小推車1（輛）400400電動(dòng)噴霧器1（臺(tái)）500500工作服3（套）160480總合計(jì)208830第十部分 綜合報(bào)價(jià)測(cè)算<1>、人工費(fèi)：①、管理處主任（1人）：4576元/月，計(jì)：4500元/月；②、管理處副主任（1個(gè)）：3000元/人/月，計(jì)：3000元/月；③、管理員（4人）（資料、檔案、接待、空房鑰匙管理、裝修、社區(qū)文化等）： 2300元/人/月，計(jì)：9200元/月；④．各部門主管（4人）：2300元/人/月，計(jì)：9200元/月；⑤、保安員（38人）：1300元/人/月，計(jì)：49400元/月；⑥、保潔員（20人）：919元/人/月，計(jì)：18380元/月；⑦、財(cái)務(wù)人員（3人）1800元/人/月，計(jì)：5400元/月；⑧、維修工（8人）1500元/人/月，計(jì)：12000元/月；⑨、綠化工人（4人）900元/人/月，計(jì)：3600元/月；⑩、車管員（4人）800元/人/月，計(jì)：3200元/月；共計(jì)：87人①＋②＋③＋④＋⑤＋⑥＋⑦＋⑧＋⑨＝117880元/月月人工費(fèi)＋福利＋生活補(bǔ)貼合計(jì)：117880＋117880×32%＋87×300=184101﹒6元<2>治安聯(lián)防費(fèi)：3000元/月<3>清潔管理費(fèi)＋耗材：9200＋2000=11200元/月<4>綠化管理費(fèi)：綠化面積約17663㎡。
3000元/月<5>辦公費(fèi)（通信、辦公用水、電、文具用品，電腦、復(fù)印耗材等），5200元/月<6>社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)：2000元/月<7>固定資產(chǎn)折舊費(fèi)：7176元/月<8>保安保險(xiǎn)費(fèi)：7600元/月<9>電梯年檢維保費(fèi)及設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)：45000元/月<10>空調(diào)設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)：5500元/月上述基本支出總額：<1>+<2>+<3>+<4>+<5>+<6>+<7>+<8>+<9>+<10>=273777.6元/月<11>不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：273777﹒6×2％=5475﹒5元/月<12>利潤(rùn)（成本的8%）：279253.1×8%=22340﹒2元/月<13>稅金（收入的5.5%）：元×5.5%=16587﹒6 元/月總支出：為前十三項(xiàng)之和：318180.9元/月物業(yè)類型面積（M2）物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/M2·月）備注住宅區(qū)240031．2公共水電分?jǐn)傎M(fèi)約0﹒20元/M2商業(yè)區(qū)317979．0空調(diào)、電梯能源分?jǐn)傎M(fèi)約7﹒5元/M2由此，我們擬定蘇豪時(shí)代廣場(chǎng)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)為：測(cè)算說(shuō)明：根據(jù)政府指導(dǎo)價(jià)和參照物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，確定住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)為1.2元/M2·月，公共水電能耗費(fèi)為0.20/M2·月；則商業(yè)區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)為9.0元/M2·月，公共水電能耗費(fèi)為7.50/M2·月；第十一部分 商業(yè)場(chǎng)所的難點(diǎn)重點(diǎn)、商住和諧統(tǒng)一對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行專業(yè)的物業(yè)管理，規(guī)范和統(tǒng)一商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)秩序，是實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的保證。
由于商場(chǎng)自身性質(zhì)的不同，因此我司在對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行管理時(shí)并不是將我們?cè)谧≌芾碇幸殉墒旌统晒Φ墓芾砟Ｊ秸瞻岬缴虉?chǎng)管理中去，而是針對(duì)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性的實(shí)質(zhì)進(jìn)行特色管理 ? 通過(guò)有層次的公司機(jī)構(gòu)進(jìn)行宏觀計(jì)劃與調(diào)控，制訂切實(shí)有效的符合法律法規(guī)的管理細(xì)則，由具有規(guī)范化操作、專業(yè)技能、良好職業(yè)道德和高度責(zé)任心的管理人員具體實(shí)施在經(jīng)營(yíng)秩序、治安保衛(wèi)、環(huán)境衛(wèi)生等方面以綜合計(jì)劃、單項(xiàng)計(jì)劃、即時(shí)調(diào)度相結(jié)合的管理運(yùn)作方式，建立目標(biāo)管理、服務(wù)質(zhì)量管理、成本管理體系，多層次、多方式、全方位、全過(guò)程的監(jiān)督控制，以實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、專業(yè)化管理并以服務(wù)質(zhì)量為突破口，以創(chuàng)新的理念為經(jīng)營(yíng)戶提供最佳的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，活躍托管物業(yè)的商業(yè)氣氛 ;yR1=b* ?商場(chǎng)管理與一般類型物業(yè)管理的最大不同之處就在于商場(chǎng)物業(yè)管理的一項(xiàng)重要工作是要進(jìn)行商業(yè)形象的宣傳推廣，不斷擴(kuò)大商場(chǎng)的知名度，樹立良好的商場(chǎng)形象，吸引更多的潛在承租商和消費(fèi)者這是商場(chǎng)實(shí)施統(tǒng)一管理的一項(xiàng)必不可少的工作，其作用主要有以下幾點(diǎn)： 第一，是商業(yè)特色的體現(xiàn)，是一種無(wú)形資產(chǎn)和潛在的銷售額，有助于促進(jìn)消費(fèi)者的消費(fèi)觀念從買名牌到買店牌的轉(zhuǎn)變，加速商場(chǎng)進(jìn)入印象時(shí)期 T7uOYtM_ ?? 第二，有助于商場(chǎng)識(shí)別系統(tǒng)的建立（包括理念識(shí)別系統(tǒng)、視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)、行為識(shí)別系統(tǒng)）。
@6AH ~ nu ?●商場(chǎng)物業(yè)和管理主要有以下幾個(gè)特點(diǎn) R{V/m6T[4 ?? 1.進(jìn)出人員無(wú)法控制，人員成分復(fù)雜2.清潔、園藝、綠化、租擺、安防、消防、工程（強(qiáng)弱電、空調(diào)、電梯、供暖、給排水、日常維保、樓宇自控等）工作量較大較復(fù)雜 ]-? 3.使用人如采用攤位經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立柜臺(tái)經(jīng)營(yíng)，則較分散和獨(dú)立，統(tǒng)一管理難，欠費(fèi)、逃費(fèi)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生； g tm*8 ?? 4?.購(gòu)物糾紛和矛盾多，物業(yè)管理人員又無(wú)權(quán)處理，公共秩序維護(hù)難度大 iAc3 xu ?●商場(chǎng)的管理 I60 Ef.CS ??? ? 1.商場(chǎng)管理的復(fù)雜性，決定了物業(yè)管理企業(yè)要積極配合協(xié)助屬地的國(guó)家行政機(jī)關(guān)，如工商局、公安局、稅務(wù)局和技術(shù)監(jiān)督局等因?yàn)槲飿I(yè)管理企業(yè)不是國(guó)家執(zhí)法機(jī)關(guān)，沒(méi)有執(zhí)法權(quán).在處理問(wèn)題時(shí).稍不注意就會(huì)越權(quán)甚至違法因此，物業(yè)管理企業(yè)在處理問(wèn)題時(shí)，要特別注意處理的分寸，以免大的糾紛和訴訟的發(fā)生 5#`KpY? ? 2.物業(yè)管理企業(yè)在安全保衛(wèi)上主要負(fù)責(zé)公共場(chǎng)所的秩序維護(hù)，預(yù)防和制止可能發(fā)生的意外事故只要經(jīng)營(yíng)者不違反管理規(guī)定，就不要干涉經(jīng)營(yíng)者的正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，但也注意不要成為經(jīng)營(yíng)者違法經(jīng)營(yíng)的保護(hù)傘，更不能變相淪為經(jīng)營(yíng)者的私人保護(hù)力量。
,+dsU{q$$ ?? ? 3.物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)內(nèi)部的防火、防盜工作要時(shí)刻警惕，思想上不能有絲毫的松懈和麻痹因?yàn)槭枪矆?chǎng)所，隨時(shí)都可能發(fā)生意外事故保安員平時(shí)應(yīng)把專業(yè)技能、快速反應(yīng)能力、應(yīng)急方案的演練等作為日常訓(xùn)練的重點(diǎn)，以增強(qiáng)突發(fā)事件的處理能力物業(yè)管理企業(yè)最好能把業(yè)主組織起來(lái)，成立義務(wù)消防隊(duì)和義務(wù)安全隊(duì)，以保證商場(chǎng)正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的進(jìn)行●居住和商業(yè)和諧統(tǒng)一蘇豪時(shí)代廣場(chǎng)是一幢集居住、商場(chǎng)、餐飲、娛樂(lè)為一體的多功能綜合性大樓入住蘇豪時(shí)代廣場(chǎng)，它將人們的“衣、食、住、行”周到而完美的結(jié)合在一起，使人們足不出戶就能享受完美現(xiàn)代化居住生活最終達(dá)到為業(yè)主提供良好的購(gòu)物環(huán)境和生活環(huán)境、為商家提供良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境和經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)的有機(jī)結(jié)合，達(dá)到居住、商業(yè)和社會(huì)相和諧和統(tǒng)一管理的目的 第十二部分 機(jī)電設(shè)備設(shè)施的管理一、給排水系統(tǒng)的保養(yǎng)與管理l 水泵房管理規(guī)定1. 值班人員應(yīng)對(duì)水泵房進(jìn)行日常巡視,檢查水泵、管道接口和閥門有無(wú)滴水現(xiàn)象.2. 經(jīng)常檢查水泵控制柜的指示燈指示,觀察停泵時(shí)水泵壓力表指示.在正常情況下消防泵、生活泵、恒壓泵、污水泵的選擇開關(guān)應(yīng)放在自動(dòng)位置. 3. 生活水泵規(guī)定每星期至少輪換使用一次,接觸器主開關(guān)每月檢查一次. 4. 消防泵按消防安全相關(guān)規(guī)定進(jìn)行管理. 5. 泵房每周打掃一次,泵及管道每月至少檢查擦洗一次.6. 水池每月應(yīng)加蓋上鎖,鑰匙由值班人員管理,透氣孔需用紗布包扎,以防雜物掉入水池中.7. 保證水泵房的通風(fēng)、照明以及應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下的正常使用.l 水池水箱的清洗1. 地下水池或屋頂水箱一年至少清洗兩次,若遇到特殊需要可增加清洗次數(shù).水池或水箱清洗人員許持有健康合格證,清洗作業(yè)前一天應(yīng)通知有關(guān)用戶知曉停水時(shí)間,以便用戶作好儲(chǔ)水準(zhǔn)備.2. 清洗前應(yīng)作好所需機(jī)電工具、檢測(cè)工具、清潔工具以及消毒藥物的準(zhǔn)備工作.3. 對(duì)于屋頂水箱有兩個(gè)以上水箱供水是,應(yīng)輪流清洗,以避免停水給用戶帶來(lái)不便.4. 清洗程序有以下幾步:1) 第一步:關(guān)閉總閥,關(guān)閉水箱之間的連通閥門,開啟泄水閥,排空水池、水箱中的水.2) 第二步:讓泄水閥處于開啟狀態(tài),用鼓風(fēng)機(jī)對(duì)著水池、水箱口吹風(fēng)2小時(shí)以上,以便空氣流通,排除水池、水箱中的有毒氣體,吹進(jìn)新鮮空氣.3) 第三步:用燃著的蠟燭放入池底檢查是否因缺氧而熄滅,以確定水池、水箱中的空氣是否足夠.4) 第四步:清洗和檢查人員進(jìn)入池內(nèi)開始工作.5) 第五步:清洗人員用洗潔劑對(duì)池壁和池底洗刷不少于3遍,洗刷完畢用清水整體沖洗一遍.維修人員對(duì)水池中的管道、閥門、浮球、水位控制電路進(jìn)行檢查、維修.6) 第六步:清洗完畢后排盡水池中的污水,清除污跡，并向水池底部噴灑消毒藥水，封閉半小時(shí)后排出消毒水。
7) 第七步:水池內(nèi)注入適量自來(lái)水, 用清水將上述部位反復(fù)清洗,清洗出消毒藥水.8) 第八部：在清洗工作徹底完成以后，開閘向水池、水箱注水,達(dá)到標(biāo)定的水位高度,并加蓋加鎖.9) 第九步:取水樣到市衛(wèi)生防疫檢測(cè)站化驗(yàn)取證.l 水泵房的定期保養(yǎng)1. 生活水泵和空調(diào)系統(tǒng)每周進(jìn)行一次一般性的檢查保養(yǎng),每年進(jìn)行一次全面的保養(yǎng).2. 消防水泵和噴灑泵每?jī)稍?、補(bǔ)壓泵沒(méi)3個(gè)月進(jìn)行一次試運(yùn)行,運(yùn)行時(shí)間為10-15分鐘,消防泵啟動(dòng)時(shí)在管網(wǎng)頂部試消防栓出口噴水射程達(dá)6米以上,每半年進(jìn)行一次全面的保養(yǎng).3. 排污泵、潛水泵每半年進(jìn)行一次全面的保養(yǎng).4. 水泵保養(yǎng)時(shí)應(yīng)把與泵體相連的5米范圍內(nèi)的閥門壓力表管道等隨泵同時(shí)保養(yǎng).5. 泵體的保養(yǎng):1) 檢查泵體有無(wú)破損,銘牌完好,水流方向指示明確清晰,外觀整潔,油漆完好;2) 補(bǔ)充潤(rùn)滑油;3) 檢查盤根密封情況,若有漏水應(yīng)增加或更換石棉繩填充料;4) 聯(lián)軸器的聯(lián)接螺絲和橡膠墊圈若有損壞,應(yīng)予以更換;5) 緊固機(jī)座螺絲并做防銹處理;6) 生活水泵和空調(diào)水泵因運(yùn)轉(zhuǎn)頻繁,每年應(yīng)拆開聯(lián)軸器兩端軸承進(jìn)行清洗或更換;6. 電機(jī)的保養(yǎng)：1) 檢查外觀整潔度，銘牌完好，接地線連接良好。
2) 拆開電機(jī)接線盒內(nèi)的導(dǎo)線連接片，用500伏兆歐表?yè)u測(cè)電機(jī)繞線組相與相相對(duì)地間的絕緣電阻值不底于0.5兆歐3) 電機(jī)接線盒內(nèi)三相導(dǎo)線及連接片應(yīng)牢固、緊密7. 相關(guān)閥門、管道及附件的保養(yǎng)：1) 各閥門開關(guān)應(yīng)靈活，內(nèi)外無(wú)滲漏2) 單向閥動(dòng)作應(yīng)靈活，閥體內(nèi)外無(wú)滲漏3) 壓力表指示準(zhǔn)確表盤清晰4) 管道及各附件外表整潔美觀，無(wú)裂紋，油漆完整無(wú)脫落5) 判斷水泵轉(zhuǎn)向是否正確，若有誤應(yīng)予以更正8. 控制柜的保養(yǎng)：1) 斷開控制柜總電源，檢查各轉(zhuǎn)換開關(guān)，啟動(dòng)、停止按鈕動(dòng)作應(yīng)安全可靠2) 檢查柜內(nèi)的空氣開關(guān)、接觸器、繼電器等電器是否完好，緊固各電器接觸線頭和接觸線端的接線螺絲3) 清潔控制柜內(nèi)外灰塵4) 合上總電源，檢查電源指示是否正常9. 保養(yǎng)完畢啟動(dòng)水泵，觀察電流表、指示燈指示是否正常10. 觀察水泵運(yùn)轉(zhuǎn)是否平穩(wěn)，無(wú)明顯振動(dòng)和異聲，壓力表指示是否正常，控制柜各電器無(wú)不良噪音二、電氣與電路系統(tǒng)的保養(yǎng)與管理l 配電房管理規(guī)定1. 負(fù)責(zé)供電運(yùn)作和維修的人員必須持證上崗，熟悉配電設(shè)備情況、操作方法和安全注意事項(xiàng)2. 配送電建立24小時(shí)運(yùn)行值班制度，對(duì)配電裝置及高壓室經(jīng)常進(jìn)行巡查，做好每日巡視記錄、值班記錄，執(zhí)行交接班制度。
3. 配電設(shè)備由專職人員負(fù)責(zé)管理和值班，配電設(shè)備的倒閘操作由值班員單獨(dú)進(jìn)行，其他在場(chǎng)人員只做監(jiān)護(hù)，不得插手；嚴(yán)禁兩人同時(shí)倒閘操作，以免發(fā)生錯(cuò)誤4. 值班人員應(yīng)密切注意電壓表、電流表、功率因數(shù)表的指示情況；嚴(yán)禁變壓、空氣開關(guān)超載運(yùn)行5. 經(jīng)常保持配電房地面及設(shè)備外表清潔無(wú)塵6. 停電時(shí)，應(yīng)提前向用戶發(fā)出通知；恢復(fù)送電時(shí)，在確認(rèn)供電線路正常、電氣設(shè)備完好后方可送電7. 供電線路嚴(yán)禁超載供電,配電房?jī)?nèi)禁止亂拉亂接線路.在夏季供點(diǎn)時(shí),應(yīng)按負(fù)荷的需求有計(jì)劃的切換變壓器.8. 做好配電房的防水、防潮工作,堵塞漏洞;嚴(yán)防蛇、老鼠等小動(dòng)物進(jìn)入配電房.9. 保持配電房消防設(shè)施的完好齊備,保證應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下能正常使用.l 發(fā)電機(jī)房管理規(guī)定1. 發(fā)電機(jī)房門平時(shí)上鎖,鎖匙由配電房值班人員管理,未經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn),非工作人員嚴(yán)禁入內(nèi).2. 配電值班人員必須熟悉發(fā)電機(jī)的基本性能和操作方法,發(fā)電機(jī)運(yùn)行時(shí),應(yīng)經(jīng)常性的巡視檢查.3. 平時(shí)應(yīng)經(jīng)常檢查發(fā)電機(jī)的機(jī)油油位、冷卻水水位是否合符要求,柴油箱中的儲(chǔ)備油量應(yīng)保持能滿足發(fā)電機(jī)帶負(fù)荷運(yùn)行8小時(shí)的油量.4. 發(fā)電機(jī)每月空載試運(yùn)行一次,運(yùn)行時(shí)間不大于15分鐘,平時(shí)應(yīng)將發(fā)電機(jī)置于自動(dòng)啟動(dòng)狀態(tài).5. 發(fā)電機(jī)一旦啟動(dòng)運(yùn)行,值班人員應(yīng)立即前往機(jī)房觀察,啟動(dòng)送風(fēng)機(jī),檢查發(fā)電機(jī)各儀表指示是否正常.6. 嚴(yán)格執(zhí)行發(fā)電機(jī)定期保養(yǎng)制度,做好發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄和保養(yǎng)記錄.7. 定期清掃發(fā)電機(jī)房,保證機(jī)房和設(shè)備的整潔,發(fā)現(xiàn)漏油現(xiàn)象及時(shí)處理.8. 加強(qiáng)防火和消防管理意識(shí),確保發(fā)電機(jī)房消防設(shè)施完好齊備.l 電氣維修管理規(guī)定1. 電氣維修人員必須持證上崗,嚴(yán)格按照國(guó)家部門標(biāo)準(zhǔn)《電氣安裝工作規(guī)程》作業(yè).2. 在進(jìn)行電氣維修時(shí)維修人員應(yīng)穿戴好安全防護(hù)用品,配備絕緣良好的電工工具.3. 維修和保養(yǎng)電氣設(shè)備時(shí),應(yīng)按要求做好保證安全的組織和技術(shù)措施,維修班班長(zhǎng)應(yīng)在分配工作的同時(shí)向維修人員說(shuō)明工作中的安全注意事項(xiàng),并在工作中檢查、監(jiān)督執(zhí)行情況.4. 在配電干線、變壓器、低壓配電箱上作業(yè)時(shí),應(yīng)設(shè)專人監(jiān)護(hù),并至少兩人進(jìn)行.5. 一般情況下,盡量避免帶電作業(yè),若有特殊需要而必須帶電作業(yè)時(shí),應(yīng)裝設(shè)隔離擋板,并有專人監(jiān)護(hù).6. 在一經(jīng)合閘即可送電到工作地點(diǎn)的開關(guān)和閘刀的操作把手上,應(yīng)懸掛“禁止合閘,有人作業(yè)”的標(biāo)識(shí)牌.7. 維修或保養(yǎng)后的電氣設(shè)備或線路,在經(jīng)搶救無(wú)誤、拆除所有安全措施、全體人員撤出工作現(xiàn)場(chǎng)后,方可送電.l 發(fā)電機(jī)的定期保養(yǎng)1. 每個(gè)月開動(dòng)發(fā)電機(jī)空載試機(jī)一次,每次半小時(shí).2. 每季度保養(yǎng),即試機(jī)一次(1小時(shí)),保養(yǎng)程序如下:1) 第一步：斷開發(fā)電機(jī)的輸出自動(dòng)開關(guān),把選擇開關(guān)置于手動(dòng)狀態(tài),斷開控制電源.2) 第二步：檢查蓄電池液位,液位偏低時(shí)應(yīng)根據(jù)電解液濃度加入硫酸溶液或蒸水。
3) 第三步：拆下空氣、機(jī)油濾清器，用汽油進(jìn)行清洗并除塵；檢查機(jī)油的油質(zhì)，如渾濁有變質(zhì)的應(yīng)進(jìn)行更換4) 第四步：裝回柴油濾清器后，應(yīng)檢查油閥及閥門是否調(diào)到滿負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)的油量，固定的螺絲有無(wú)松動(dòng)；然后手動(dòng)泵油，排除油路中的空氣5) 第五步：更換水箱中的冷卻水然后搖測(cè)電機(jī)繞組的絕緣電阻6) 第六步：檢查整過(guò)機(jī)組有無(wú)漏油現(xiàn)象、接地是否良好，然后搞好機(jī)組清潔7) 第七步：打開控制柜，檢查熔絲、螺絲接觸情況并緊固8) 第八步：合上控制電源，并讓油溫、水溫感應(yīng)塞復(fù)位，并手動(dòng)試機(jī)，觀察油壓、油溫、輸出電壓、頻率等9) 第九步：手動(dòng)進(jìn)行一小時(shí)后，進(jìn)行模擬停電試機(jī)，并檢查通風(fēng)、消防系統(tǒng)是否正常運(yùn)轉(zhuǎn)10) 第十步：停機(jī)后，把選擇開關(guān)置于自動(dòng)部位，合上輸出開關(guān)l 低壓配電柜控制柜保養(yǎng)1. 準(zhǔn)備工作：1) 在配電柜停電保養(yǎng)的前一天通知用戶停電起止時(shí)間2) 停電前做好一切準(zhǔn)備工作，特別是工具應(yīng)準(zhǔn)備齊全，辦理好工作手續(xù)3) 由維修班班長(zhǎng)負(fù)責(zé)統(tǒng)一指揮，力求參加保養(yǎng)工作人員思想一致，行動(dòng)統(tǒng)一，分工協(xié)作合理，以便高效率完成工作2. 保養(yǎng)程序：1) 第一：實(shí)行分段保養(yǎng)，先保養(yǎng)保安負(fù)荷段2) 第二：停保安負(fù)荷電，其余負(fù)荷照常供市電。
斷開供保安負(fù)荷市電的空氣開關(guān)，以及發(fā)電機(jī)空氣開關(guān)，把發(fā)電機(jī)選擇開關(guān)置于“停止”位置，拆開蓄電池正、負(fù)極線，懸掛標(biāo)識(shí)牌，以防電機(jī)發(fā)、送電3) 第三：檢查母線接頭處有無(wú)變形、有無(wú)放電變黑痕跡，緊固連接螺絲；螺絲栓若生銹應(yīng)寓予以更換，確保接頭連接緊密；檢查母線上的絕緣子有無(wú)松動(dòng)和損壞4) 第四：用手柄把總空氣開關(guān)從控制柜中搖出，檢查主觸點(diǎn)是否有燒熔痕跡，檢查滅弧罩是否燒黑和損壞，緊固各接線螺絲，清潔柜內(nèi)灰塵，試驗(yàn)機(jī)械合閘、分閘情況5) 第五：把各開關(guān)柜從抽屜柜中取出，緊固各接線端子，檢查電流互感器、電流表、電度表的安裝和接線，檢查手柄操作機(jī)件的靈活可靠性，緊固空氣開關(guān)進(jìn)出線，清潔開關(guān)柜內(nèi)和配電柜后面引出線處的灰塵6) 第六：保養(yǎng)電容柜時(shí)，應(yīng)先斷開電容器總開關(guān)，用10毫米以上的導(dǎo)線把電容器逐個(gè)對(duì)地放電，然后檢查接觸器、電容器接線螺絲、接地裝置是否良好，檢查電容器有無(wú)擊穿現(xiàn)象，并用吸塵器清潔柜內(nèi)灰塵7) 第七：保安負(fù)荷段保養(yǎng)完畢，可啟動(dòng)發(fā)電機(jī)對(duì)其他電路供電，停市電保養(yǎng)其余母線段8) 第八：逐漸斷開低壓側(cè)空氣開關(guān)，然后斷開供電變壓器電的高壓側(cè)真空短路器，合上接地開關(guān)，懸掛“禁止合閘，有人工作”標(biāo)示牌。
接上述第三步至第六步所有要求保養(yǎng)完畢配電柜后，拆除安全裝置，斷開高壓側(cè)接地開關(guān)，合上真空斷路器，觀察變壓器投入運(yùn)行無(wú)誤后，向低壓配電柜逐級(jí)送電，并把保安負(fù)荷段由發(fā)電機(jī)供電轉(zhuǎn)為市電供電3. 安全注意事項(xiàng)：1) 第一：停電后應(yīng)驗(yàn)電2) 第二：在分段保養(yǎng)配電柜時(shí)，帶電和不帶電配電柜交界處應(yīng)設(shè)隔離裝置3) 第三：操作高壓側(cè)真空斷路器時(shí)，應(yīng)穿絕緣靴、戴絕緣手套，并有專人監(jiān)護(hù)三、電梯的維護(hù)和保養(yǎng)l 電梯機(jī)房管理規(guī)定1. 每周對(duì)機(jī)房進(jìn)行一次全面的清潔，保證機(jī)房和設(shè)備表面無(wú)明顯灰塵，機(jī)房及通道內(nèi)不得住人、對(duì)方雜物2. 保證機(jī)房通風(fēng)良好，風(fēng)口有防雨措施，機(jī)房?jī)?nèi)懸掛溫度計(jì)，機(jī)房溫度不超過(guò)40℃3. 保證機(jī)房照明良好，并配備應(yīng)急燈、滅火器、，盤車工具掛于顯眼處4. 毗鄰水箱的機(jī)房應(yīng)做好防水防潮工作5. 機(jī)房門窗應(yīng)完好并上鎖，未經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)同意，禁止外人進(jìn)入，并注意采取措施，防止小動(dòng)物進(jìn)入6. 《電梯困人應(yīng)急措施》和本規(guī)定及各種警示牌應(yīng)清晰掛于顯眼處7. 按規(guī)定定期對(duì)機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)施和設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)8. 每天巡視機(jī)房，發(fā)現(xiàn)達(dá)不到規(guī)定要求的及時(shí)處理l 電梯安全管理規(guī)定1. 電梯工必須持證上崗無(wú)證人員禁止操作2. 每天對(duì)各電梯全面巡視一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)通知有關(guān)人員處理。
3. 工程主管在周檢時(shí)組織人員對(duì)電梯進(jìn)行一次全面的檢查，發(fā)現(xiàn)安全隱患，立即組織整改4. 工程主管組織人員按有關(guān)規(guī)定對(duì)電梯分包進(jìn)行評(píng)審，評(píng)審合格后方能承擔(dān)電梯維修、保養(yǎng)工作5. 電梯工作人員和機(jī)電工程師負(fù)責(zé)對(duì)電梯保養(yǎng)和維修工作質(zhì)量進(jìn)行檢驗(yàn)6. 大廈統(tǒng)一在消防中心設(shè)立報(bào)警點(diǎn)，保證電梯發(fā)生故障時(shí)能接到警報(bào)7. 在電梯機(jī)房和值班室懸掛《電梯困人應(yīng)急措施》，電梯發(fā)生困人故障時(shí)，嚴(yán)格按規(guī)章執(zhí)行8. 經(jīng)勞動(dòng)局檢測(cè)不和格未取得《合格證》的電梯嚴(yán)禁投入使用l 電梯安全操作規(guī)程1. 電梯行使前的檢查與準(zhǔn)備工作1) 開啟層門進(jìn)入轎箱之前，要注意轎箱是否停在該層2) 開轎箱內(nèi)照明燈3) 每日開始工作之前，將電梯上下行使數(shù)次，無(wú)異?，F(xiàn)象后方可使用4) 層門關(guān)閉后，從層門外不能用手扳啟，當(dāng)層門轎門未完全關(guān)閉時(shí)，電梯不能正常啟動(dòng)5) 平層準(zhǔn)確度應(yīng)無(wú)顯著變化（在規(guī)定范圍內(nèi)）6) 經(jīng)常清潔轎箱內(nèi)、轎門地槽及乘客可見(jiàn)部分2. 電梯行使中的注意事項(xiàng)1) 轎箱的載重量應(yīng)不超過(guò)額定的載重量2) 乘客梯不許經(jīng)常作為載貨電梯使用3) 不許裝運(yùn)易燃、易爆等危險(xiǎn)品，如有特殊情況，需管理處同 意、批準(zhǔn)并嚴(yán)加安全保護(hù)措施后裝運(yùn)4) 嚴(yán)禁在層門開啟的情況下，掀按檢修按鈕來(lái)開動(dòng)電梯作一般行使，不許掀按檢修、急停按鈕來(lái)消除正常行使中的選層信號(hào)。
5) 不許利用轎箱頂安全窗、轎箱門的開啟，裝運(yùn)超長(zhǎng)物品6) 電梯行使中，應(yīng)勸阻乘客勿靠在轎箱門上7) 轎箱頂上部，除電梯固有的設(shè)備外，不得放置他物3. 當(dāng)電梯發(fā)生以下故障時(shí)，應(yīng)立即通知維修人員，停用檢修1) 層、轎門完全關(guān)閉后，電梯未能正常行使2) 運(yùn)行速度顯著變化3) 層、轎門關(guān)閉之前，電梯自行行駛4) 行使的方向與選定的方向相反5) 內(nèi)選、平層、快速、召喚和指層信號(hào)失靈、失控6) 發(fā)覺(jué)有異常噪音、較大振動(dòng)和沖擊7) 當(dāng)轎箱在額定載重量下，如有超位端站位置而繼續(xù)運(yùn)行8) 安全鉗誤動(dòng)作9) 接觸到電梯的任何金屬部位有麻電現(xiàn)象。
