深圳市城市更新政策解讀

單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,,單擊此處編輯母版文本樣式,,第二級,,第三級,,第四級,,第五級,,,,*,單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,,單擊此處編輯母版文本樣式,,第二級,,第三級,,第四級,,第五級,,,,*,城市更新相關(guān)政策解讀,,龍崗區(qū)城中村改造辦公室,,,二〇一〇年五月,十三,日,1,,,城市更新辦法一二三,,深圳市城市更新辦法的由來,,,一、市政府,2004,年,10,月,28,日頒布,《,深圳市城中村（舊村）改造暫行辦法,》,,,,二,、廣東省政府,2009,年,8,月,25,日頒布,《,關(guān)于推進(jìn)三舊改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見,》,,,市政府,2009,年,10,月,22,日頒布,《,深圳市城市更新辦法,》,，,2009,年,12,月,1,日開始實(shí)施2,,,,城市更新辦法亮點(diǎn)一二三,,一、從“舊城舊村改造”到“城市更新”,,,1,、城市更新包括綜合整治、功能改變或者拆除重建的三類更新活動,,2,、注重城市功能提升和舊城區(qū)活化的內(nèi)涵,,3,、盡可能以綜合整治為主,,3,,,,城市更新辦法亮點(diǎn)一二三,,二、兩個新概念：城市更新,年度計劃,和,,,更新單元,,1,、城市更新單元規(guī)劃制定計劃和年度實(shí)施計劃兩部分,,,2,、更新單元要按照有關(guān)技術(shù)規(guī)范,,,綜合考慮道路、河流等自然要素及產(chǎn)權(quán)邊界等因素劃定,,4,,,坂田工業(yè)區(qū)更新單元范圍圖,5,,,城市更新辦法一二三,,城市更新辦法亮點(diǎn),----,拆除重建類的三個突破,一、什么樣的片區(qū)能改？,,,,,,,,所有符合改造條件的建成區(qū),,1,、更新范圍符合更新單元劃定的條件,,2,、擬建用途符合法定圖則的基本規(guī)定,,3,、業(yè)主改造意愿符合兩個三分之二的條件,,6,,,城市更新辦法一二三,,城市更新辦法亮點(diǎn),----,拆除重建類的三個突破,二、改造實(shí)施主體的選擇誰說了算？,,,業(yè)主說了算，充分發(fā)揮市場的配置作用,,1,、與更新范圍土地、房屋權(quán)利人通過協(xié),,議形成單一權(quán)利主體,,2,、協(xié)議可以是買賣、原地和異地安置、,,作價入股合作開發(fā),,3,、協(xié)議的原則是平等、自愿的市場原則,7,,,城市更新辦法一二三,,城市更新辦法亮點(diǎn),----,拆除重建類的三個突破,三、采用哪種方式出讓土地？,,,,協(xié)議出讓和公開市場招拍掛,,1,、市場主體自行收購更新范圍內(nèi)物業(yè)，,,形成單一主體后簽訂土地出讓合同補(bǔ)充 協(xié)議或補(bǔ)簽土地出讓合同,,2,、政府主導(dǎo)收購更新范圍內(nèi)物業(yè)后公開 市場招標(biāo)、掛牌、拍賣出讓土地使用權(quán),8,,,,城市更新辦法一二三,,拆除重建項(xiàng)目繳納地價標(biāo)準(zhǔn),,,,,一、城中村部分,,,新建建筑容積率在,2.5,及以下部分，不再補(bǔ)繳地價；建筑容積率在,2.5,至,4.5,之間的部分，按照公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)的,20%,補(bǔ)繳地價；建筑容積率超過,4.5,的部分，按照公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳地價。

城中村是指我市城市化過程中依照有關(guān)規(guī)定由原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的村民及繼受單位保留使用的非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)范圍內(nèi)的建成區(qū)域,9,,,,城市更新辦法一二三,,拆除重建項(xiàng)目繳納地價標(biāo)準(zhǔn),,,,,一、城中村部分,,,1,、非農(nóng)建設(shè)用地包括居住、工商、公建三類，其中工商用地每人,100,平方米，公建每戶,200,平方米2,、非農(nóng)建設(shè)指標(biāo)內(nèi)用地指規(guī)劃國土部門歷年來批準(zhǔn)社區(qū)股份公司（居委會）的非農(nóng)工商和公建用地10,,,,城市更新辦法一二三,,拆除重建項(xiàng)目繳納地價標(biāo)準(zhǔn),,,,,二、舊屋村部分,,,現(xiàn)狀占地面積,1.5,倍的建筑面積不再補(bǔ)繳地價，超出部分按照公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳地價1993,年,7,月前已經(jīng)形成的居住用途舊屋11,,,,城市更新辦法一二三,,拆除重建項(xiàng)目繳納地價標(biāo)準(zhǔn),,,,,三、工業(yè)區(qū)改造,,,1,、改建為工業(yè)用途或者市政府鼓勵發(fā)展產(chǎn)業(yè)的，原,有合法建筑面積以內(nèi)部分不再補(bǔ)繳地價；增加的建筑面積按照公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)的,50%,繳納地價12,,,龍城天安數(shù)碼城,13,,,,城市更新辦法一二三,,拆除重建項(xiàng)目繳納地價標(biāo)準(zhǔn),,,,,,三、工業(yè)區(qū)改造,,,2,、,,改建為住宅、辦公、商業(yè)等經(jīng)營性用途,,原有合法建筑面積以內(nèi),：,新建用途,-,原用途（公告基準(zhǔn)地價）,,,增加建筑面積部分,：,市場評估地價,,,,市政府關(guān)于寶安龍崗兩區(qū)舊城舊村改造項(xiàng)目的處理意見已有規(guī)定的，從其規(guī)定 。

14,,,,城市更新辦法一二三,,拆除重建項(xiàng)目繳納地價標(biāo)準(zhǔn),,,,,四、其他情形的用地,,按照其改造后的功能以,公告基準(zhǔn)地價,標(biāo)準(zhǔn)計算應(yīng)繳納的地價，扣減原有合法建筑面積按照原土地用途剩余公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)計算的地價,,,15,,,,城市更新辦法一二三,,拆除重建項(xiàng)目繳納地價標(biāo)準(zhǔn),,,,,五、兩個地價標(biāo)準(zhǔn),,,1,、公告基準(zhǔn)地價：,市政府按年度通告設(shè)定條件下的土地使用權(quán)平均市場價格,,2,、市場評估地價,：市房地產(chǎn)評估中心按照評估時點(diǎn)對地塊進(jìn)行評估的土地使用權(quán)市場價格,16,,,XX,工業(yè)區(qū)拆除重建范圍圖,拆遷范圍,30261,平方米，出讓建設(shè)用地范圍,17515,平方米，新建商業(yè)、住宅容積率,4.5,17,,,XX,工業(yè)區(qū)拆除重建應(yīng)補(bǔ)地價,公告基準(zhǔn)地價商住混合,1500,元,/,平方米，市場評估地價,6000,元,/,平方米：,,一、按城中村用地計算，應(yīng)繳地價為,,,17515,X,(4.5-2.5),X,1500,X,20,％＝,1051,（萬）,,二、按工業(yè)區(qū)升級計算，應(yīng)繳地價為,,,32000,X,（,1500-373,）,+46817,X,6000,,＝,31696,（萬）,18,,,XX,酒店拆除重建范圍圖,用地范圍,29413,平方米，新建住宅容積率,3.6,，可售面積,96600,平方米。

19,,,XX,酒店拆除重建應(yīng)補(bǔ)地價,公告基準(zhǔn)地價住宅,1172,元,/,平方米：,,一、按城中村用地計算，應(yīng)繳地價為,,,29413,X,(3.6-2.5),X,1172,X,20,％,,＝,758,（萬）,,二、按其他用地計算，應(yīng)繳地價為,,,,96600X1172-31000X1550X0.65,,,＝,8198,（萬）,20,,,城市更新辦法一二三,,拆除重建項(xiàng)目實(shí)施基本工作程序,,,,,一、城市更新單元規(guī)劃制定計劃,,二、,(,土地及房屋確權(quán)、登記,),,,三、城市更新單元規(guī)劃的編制和報批,,四、改造單位協(xié)議收購更新單元內(nèi)物業(yè),,,辦理改,,造實(shí)施主體確認(rèn),,五、辦理項(xiàng)目用地規(guī)劃行政許可，補(bǔ)繳地價，,,補(bǔ)簽土地出讓合同,,,六、更新項(xiàng)目開發(fā)建設(shè),,21,,,城市更新辦法一二三,,龍崗區(qū)拆除重建類項(xiàng)目推進(jìn)三措施,,,,一、由區(qū)政府出資土地整備，土地在公開市場招標(biāo)、掛牌、拍賣出讓土地使用權(quán),,1,、委托原村集體股份公司開展收購補(bǔ)償安置工作,,2,、土地凈收益全部用于支持原村股份公司,,3,、收購補(bǔ)償程序按照公共設(shè)施用地拆遷程序,22,,,城市更新辦法一二三,,龍崗區(qū)拆除重建類項(xiàng)目推進(jìn)三措施,,,,二、引進(jìn)企業(yè)資金共管,,,1,、原村集體股份公司引進(jìn)企業(yè)改造的項(xiàng)目,,,2,、共同設(shè)立共管賬戶,,,3,、投入物業(yè)收購所需資金,,23,,,城市更新辦法一二三,,龍崗區(qū)拆除重建類項(xiàng)目推進(jìn)三措施,,,,三、項(xiàng)目移交的公共設(shè)施用地適當(dāng)補(bǔ)償,,,1,、在區(qū)土地凈收益限額內(nèi),,,2,、按公共基礎(chǔ)設(shè)施拆遷標(biāo)準(zhǔn)（市政府,,,161,號令）,,,3,、扣減已優(yōu)惠的地價,,24,,,XX,工業(yè)區(qū)拆除重建項(xiàng)目適當(dāng)補(bǔ)償范圍,25,,,XX,村拆除重建項(xiàng)目適當(dāng)補(bǔ)償范圍,26,,,城市更新辦法一二三,,城市更新的其它問題,,一、更新辦法能否解決“釘子戶”難題,,,,二、城市更新辦法是否三年有效,,,三、原農(nóng)村集體住宅建成區(qū)按何種類型補(bǔ)繳地價,,,,,27,,,,謝謝！,,28,,,。