第一懸宮大酒店投資可行性報(bào)告

南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告項(xiàng)目可行性研究報(bào)告南京金陵酒店管理有限公司南京金陵酒店管理有限公司項(xiàng)目負(fù)責(zé)人項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 胡胡 明明二零零六年九月二零零六年九月南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告2目目 錄錄緒緒 言言.3第一章第一章 項(xiàng)目總論項(xiàng)目總論.4第一節(jié)項(xiàng)目簡(jiǎn)介.4一、項(xiàng)目名稱(chēng).4二、項(xiàng)目投資方.4三、第壹區(qū)項(xiàng)目整體概況.4四、第壹區(qū)懸宮大酒店概況.5第二節(jié)項(xiàng)目的功能布局.6第三節(jié)酒店主要產(chǎn)品的目標(biāo)市場(chǎng).6第二章第二章 項(xiàng)目的投資背景和意義項(xiàng)目的投資背景和意義.9第一節(jié) 項(xiàng)目投資背景.9第二節(jié) 項(xiàng)目投資的重要意義.10第三章第三章 市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析.11第一節(jié) 中國(guó)旅游市場(chǎng)分析.11第二節(jié) 南京市經(jīng)濟(jì)及旅游市場(chǎng)分析.12一、南京市經(jīng)濟(jì)概況及經(jīng)濟(jì)環(huán)境.12二、南京市旅游業(yè)發(fā)展?fàn)顩r.17第二節(jié) 懸宮大酒店的綜合優(yōu)勢(shì)分析.24一、區(qū)位優(yōu)勢(shì).24二、SWOT 分析.24三、南京市高星級(jí)酒店行業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況及評(píng)價(jià).26四、市場(chǎng)預(yù)測(cè).27第三節(jié) 價(jià)格和宣傳策略.28一、酒店定價(jià)策略.28二、酒店宣傳策略.28第四章第四章 項(xiàng)目投資及資金籌措項(xiàng)目投資及資金籌措.30第一節(jié) 投資預(yù)算及資金的使用安排.30第二節(jié) 建設(shè)情況.31第三節(jié) 2005 年 11 月末酒店資金到位及使用情況.31第四節(jié) 資金籌措和還款計(jì)劃.32第五章第五章 經(jīng)營(yíng)測(cè)算經(jīng)營(yíng)測(cè)算.33第一節(jié) 第一年測(cè)算結(jié)果.33第二節(jié) 酒店前 10 年的經(jīng)營(yíng)情況.35第六章第六章 投資評(píng)價(jià)投資評(píng)價(jià).36第一節(jié) 財(cái)務(wù)盈利能力分析.36第二節(jié) 清償能力分析.36第三節(jié) 不確定性分析.36第四節(jié) 財(cái)務(wù)敏感分析.37第五節(jié) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論.37第七章第七章 可行性研究結(jié)論可行性研究結(jié)論.37第八章第八章 附附 件件.38南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告3緒緒 言言南京金陵酒店管理有限公司接受江蘇濱江第壹區(qū)投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)濱江公司）的委托，對(duì)濱江公司投資的南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“項(xiàng)目”或“懸宮大酒店” ）進(jìn)行可行性研究，本報(bào)告旨在對(duì)濱江公司投資懸宮大酒店的可行性做出獨(dú)立、客觀的分析。

本報(bào)告撰寫(xiě)時(shí)所依據(jù)的項(xiàng)目收益分析的文件、資料，均由濱江公司提供本報(bào)告僅供濱江公司對(duì)懸宮大酒店的投資使用，不得用于其他任何目的南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章第一章 項(xiàng)目總論項(xiàng)目總論第一節(jié)第一節(jié)項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目簡(jiǎn)介一、項(xiàng)目名稱(chēng)一、項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目全稱(chēng)：南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店二、項(xiàng)目投資方二、項(xiàng)目投資方第壹區(qū)是由江蘇濱江第壹區(qū)投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)：濱江公司）投資建設(shè)，并獨(dú)立持有產(chǎn)權(quán)及經(jīng)營(yíng)權(quán)的綜合性文化及配套商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目，是濱江第壹區(qū)公司成立以來(lái)的第一個(gè)項(xiàng)目本報(bào)告的標(biāo)的物是第壹區(qū)項(xiàng)目中的一個(gè)子項(xiàng)目懸宮大酒店江蘇濱江第壹區(qū)投資有限公司作為新崛起于南京地產(chǎn)界的一家專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，經(jīng)營(yíng)狀況良好，目前正處于迅速擴(kuò)張的戰(zhàn)略發(fā)展階段三、第壹區(qū)項(xiàng)目整體概況三、第壹區(qū)項(xiàng)目整體概況（一）（一） 、第壹區(qū)項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)、第壹區(qū)項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)項(xiàng)目坐落于南京市河西新城，在濱江大道、青石硬路、上新河路之間，緊鄰地鐵一號(hào)線奧體中心站項(xiàng)目周邊環(huán)繞奧體中心、河西新城中央商務(wù)區(qū)（CBD） 、金陵圖書(shū)館、江蘇歌劇院、明基醫(yī)院、南京新城科技園等城市功能性設(shè)施中國(guó)房地產(chǎn)知名企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的高尚居住樓宇在此區(qū)域星羅棋布二）（二） 、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及時(shí)間、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及時(shí)間項(xiàng)目用地為文化展覽及附屬配套商業(yè)用地，用地總面積為 163.6 畝，總建筑面積達(dá) 9.73 萬(wàn)平方米，包括：藝蘭齋美術(shù)館建筑面積為 3.03 萬(wàn)平方米，其中地上 2.1 萬(wàn)平方米，地下 0.93 萬(wàn)平方米；UME 影城，包括一個(gè) 500 座放映廳、兩個(gè) 200 座放映廳、4 個(gè) 50 座放映廳，總建筑面積達(dá) 6500 平方米；城市酒店（五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)）2.2 萬(wàn)平方米，約 175 間客房；國(guó)際時(shí)尚商務(wù)休閑街區(qū)，其南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告5地上、地下可營(yíng)業(yè)的面積總計(jì)為 3.388 萬(wàn)平方米。

地下停車(chē)場(chǎng)部分可布置停車(chē)位 400-800 個(gè)（可改雙層） 項(xiàng)目的建筑容積率為 0.6，占地率為 24%本項(xiàng)目是南京市河西新城區(qū)標(biāo)志性建筑之一，計(jì)劃于 2005 年 8 月份全面竣工驗(yàn)收并投入運(yùn)營(yíng)，以配合 2005 年 10 月在南京舉行的第十界全運(yùn)會(huì)由于建筑各單體體量都不大，地下僅為一層，地質(zhì)條件良好，又及各建設(shè)管理部門(mén)非常配合，因此目前項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展順利，2005 年 2 月份全面封頂并進(jìn)入設(shè)備安裝及內(nèi)外裝修裝潢階段四、第壹區(qū)懸宮大酒店概況四、第壹區(qū)懸宮大酒店概況（一）（一） 、酒店基本情況介紹、酒店基本情況介紹國(guó)際著名的荷蘭設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu) Mvr DV 小組的雅科布（Jacob Van Rijs）擔(dān)剛了酒店部分的建筑設(shè)計(jì)酒店有四層，功能層三層，一層架空，架空高度近九米；地下一層為接待、餐飲、商務(wù)、健身等公共區(qū)域；地面一層是支撐上部?jī)蓪拥木艂€(gè)結(jié)構(gòu)體，它們分別被用作入口、垂直交通或采光筒體，該層的開(kāi)放空間可以用作室外的藝術(shù)活動(dòng)空間，又為整個(gè)街區(qū)提供了西側(cè)沿江風(fēng)光帶的景觀；2、3 層為客房，共175 間客房，周邊一圈客房直接對(duì)外采光，內(nèi)部的客房通過(guò)庭院采光，并配有獨(dú)立的園林花園，布局設(shè)計(jì)獨(dú)特酒店客房?jī)裘娣e平均達(dá)到 40 平方米，配有407 平方米泳池，500 人宴會(huì)廳，400 人會(huì)議中心，為豪華 5 星級(jí)的酒店配備。

這是一座設(shè)計(jì)別致的酒店，處處洋溢著藝術(shù)的氣息，酒店外形飄逸俊秀，結(jié)構(gòu)的呈現(xiàn)清新獨(dú)特，建筑理念充滿(mǎn)了現(xiàn)代與時(shí)尚的精神與周邊的美術(shù)館、歌劇院、體育中心、圖書(shū)館、時(shí)尚街區(qū)等文化場(chǎng)所和諧為鄰，并成為文化藝術(shù)區(qū)域的必不可少的功能與服務(wù)提供者二）（二） 、預(yù)計(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)置和人員配備、預(yù)計(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)置和人員配備懸宮大酒店預(yù)計(jì)設(shè)置客房部（含洗衣場(chǎng)） 、前廳部、安全部、餐飲部（含娛樂(lè)） 、總經(jīng)理辦公室、人力資源部、財(cái)務(wù)部、銷(xiāo)售部、工程部等經(jīng)營(yíng)和行政管理職能部門(mén)組織機(jī)構(gòu)圖如下：南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告6根據(jù)酒店 175 個(gè)自然間及 500 個(gè)餐位的規(guī)模，擬定員工編制如下：部門(mén)人員編制總辦4人力資源3財(cái)務(wù)15銷(xiāo)售8餐飲110前廳25客房60工程20安全2其他15小計(jì)280第二節(jié)第二節(jié)項(xiàng)目的功能布局項(xiàng)目的功能布局懸宮大酒店的整體功能布局須等裝潢設(shè)計(jì)師進(jìn)駐本項(xiàng)目時(shí)，再行確定第三節(jié)第三節(jié)酒店主要產(chǎn)品的目標(biāo)市場(chǎng)酒店主要產(chǎn)品的目標(biāo)市場(chǎng)南京市經(jīng)濟(jì)快速持續(xù)的增長(zhǎng)，對(duì)酒店行業(yè)的發(fā)展有巨大的推動(dòng)作用南京作為旅游勝地、我國(guó)著名的文化名城、長(zhǎng)三角區(qū)域中心城市之一和外向型經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展的城市，每年都有高端會(huì)議、商務(wù)、旅游、休閑度假客人。

依據(jù)這樣總經(jīng)理客房部前廳部安全部餐飲部銷(xiāo)售部工程部人力資源部總經(jīng)理辦公室財(cái)務(wù)部南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告7的市場(chǎng)條件，河西懸宮大酒店具體客源市場(chǎng)的定位如下：根據(jù)市場(chǎng)的調(diào)研情況，對(duì)客戶(hù)群細(xì)分后，現(xiàn)階段（3-5 年）懸宮大酒店將形成以會(huì)議、休閑度假客人為主，商務(wù)客人、高檔旅游團(tuán)隊(duì)為輔的客源架構(gòu)長(zhǎng)遠(yuǎn)看以商務(wù)客人為主未來(lái)客戶(hù)群的主要為會(huì)議、休閑度假客人，其中會(huì)議客人 35%，此外，度假休閑客人的比例為 30%，商務(wù)客人 10%，常住客人 10%高檔旅游團(tuán)隊(duì)的比例為 15%，整體定位于高檔休閑體驗(yàn)型酒店 （未來(lái)將定位于高檔文化商務(wù)型酒店）其中，南京乃至華東地區(qū)的高收入階層、著名國(guó)企及外企、政府機(jī)關(guān)是酒店未來(lái)經(jīng)營(yíng)時(shí)的主要目標(biāo)客戶(hù)；其次，上海、蘇州、無(wú)錫、杭州等周邊地區(qū)中商務(wù)交往頻繁的企事業(yè)機(jī)構(gòu)也是酒店需要極力爭(zhēng)取的目標(biāo)客戶(hù)群此外，懸宮大酒店還應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)南京市區(qū)內(nèi)各主要寫(xiě)字樓的企事業(yè)單位、訂房中心和旅行社市場(chǎng)，以及會(huì)議市場(chǎng)的銷(xiāo)售攻勢(shì)長(zhǎng)住客以外賓為主，開(kāi)業(yè)初期接待一些旅行團(tuán)隊(duì)，增加人氣，提高認(rèn)知度，磨合產(chǎn)品和服務(wù)休閑散客和綜合型會(huì)議將是長(zhǎng)久的目標(biāo)客源市場(chǎng)根據(jù)上述的客源結(jié)構(gòu)，酒店內(nèi)部裝潢的設(shè)計(jì)要凸現(xiàn)文化氣息，要給客人以酒店內(nèi)部裝潢的設(shè)計(jì)要凸現(xiàn)文化氣息，要給客人以風(fēng)雅和藝術(shù)氛圍的體驗(yàn)。

風(fēng)雅和藝術(shù)氛圍的體驗(yàn)客房的設(shè)計(jì)必須更有針對(duì)性，客房以大床間為主，可分合房間和雙床間為輔，設(shè)置公寓樓層以滿(mǎn)足長(zhǎng)住客的需求；設(shè)置行政樓層，包括行政酒廊和行政服務(wù)區(qū)，充分滿(mǎn)足高端客人的至尊感受可分合房間在開(kāi)業(yè)初期，為打開(kāi)市場(chǎng)認(rèn)知可以考慮以分為主，滿(mǎn)足會(huì)議和團(tuán)隊(duì)的需求，隨著認(rèn)知度的提高和酒店的成熟再以合為主，還是要盡可能的爭(zhēng)取商務(wù)散客一定量的長(zhǎng)住客人將為酒店的經(jīng)營(yíng)收入打下良好的基礎(chǔ)，所以公寓房的設(shè)計(jì)和用品，酒店自身的設(shè)施配備能否滿(mǎn)足長(zhǎng)住客需要?jiǎng)t顯得至關(guān)重要，酒店外圍的自然環(huán)境和餐飲、娛樂(lè)氛圍是比較適合長(zhǎng)住客居住、休閑的餐飲主要是配合酒店度假休閑、會(huì)議客人的需求，在菜肴、用餐環(huán)境以及服務(wù)質(zhì)量上要秉承南京金陵飯店優(yōu)雅、尊貴的特點(diǎn)，全力塑造懸宮大酒店在南全力塑造懸宮大酒店在南京市高檔、文化藝術(shù)氣息最為濃厚的餐飲形象京市高檔、文化藝術(shù)氣息最為濃厚的餐飲形象南京的婚宴市場(chǎng)規(guī)模大，資料顯示：5060 桌婚禮在南京是尚屬于小規(guī)模南京許多高星級(jí)酒店周末的婚宴訂單數(shù)目很多，即使在平時(shí)，婚宴預(yù)訂也不錯(cuò)，南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告8有些時(shí)候客人要提前半年才能預(yù)訂到席位所以，未來(lái)懸宮大酒店要在菜肴種類(lèi)、營(yíng)銷(xiāo)方式等方面做出特色，努力爭(zhēng)取南京婚宴市場(chǎng)這塊大蛋糕。

此外，餐廳和包間力爭(zhēng)不僅要突出高檔、尊貴的特色，還必須在文化藝術(shù)氛圍的塑造上下功夫，強(qiáng)調(diào)客人在這方面的體驗(yàn)，力爭(zhēng)做到精品文化餐飲的特征全面借鑒金陵飯店的經(jīng)驗(yàn)和特長(zhǎng)，力圖對(duì)南京市政府機(jī)構(gòu)、企業(yè)的宴請(qǐng)分得一個(gè)較大的份額，大宴會(huì)廳主要以會(huì)議、大型宴會(huì)（政府宴會(huì)、特色婚宴）為主對(duì)于會(huì)議和康體、娛樂(lè)等配套設(shè)施，要在現(xiàn)有規(guī)模的基礎(chǔ)上，針對(duì)懸宮大酒的目標(biāo)客戶(hù)的品味和需要，在布局和服務(wù)上做文章，完善酒店的功能，提高這些設(shè)施的使用率，增加酒店經(jīng)營(yíng)的利潤(rùn)總體上來(lái)說(shuō)，對(duì)于娛樂(lè)康體項(xiàng)目，酒店未來(lái)經(jīng)營(yíng)策劃要能結(jié)合目標(biāo)客戶(hù)的特征和所處商圈的市場(chǎng)條件，凸現(xiàn)懸宮大酒店高檔、文化底蘊(yùn)深的特色，從而直接促進(jìn)客房、餐飲的銷(xiāo)售南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第二章第二章 項(xiàng)目的投資背景和項(xiàng)目的投資背景和意義意義第一節(jié)第一節(jié) 項(xiàng)目投資背景項(xiàng)目投資背景根據(jù)江蘇省及南京市將“充滿(mǎn)經(jīng)濟(jì)活力，富有文化特色，人居環(huán)境優(yōu)良”的南京城市發(fā)展總體目標(biāo)為指導(dǎo)，以概念規(guī)劃為依據(jù)，以深化規(guī)劃為基礎(chǔ)，立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，兼顧近期，優(yōu)化完善，整合提高，力爭(zhēng)以科學(xué)合理的一流規(guī)劃為先導(dǎo)，把河西新城區(qū)建設(shè)成為一個(gè)現(xiàn)代文明與濱江特色交相輝映的現(xiàn)代化新城區(qū)，成為現(xiàn)代化新南京的標(biāo)志區(qū)這一河西新城總體規(guī)劃的設(shè)想，南京河西新城的建設(shè)開(kāi)始全面進(jìn)行。

為了突出將河西新城區(qū)打造成為濱江特色突出、公共服務(wù)設(shè)施完善、金融商業(yè)氛圍濃郁、人居環(huán)境優(yōu)良的現(xiàn)代化新南京的代表區(qū)域這一遠(yuǎn)期目標(biāo)整個(gè)河西新城以將南京建設(shè)成為現(xiàn)代文明與古都風(fēng)貌融為一體的濱江城市為主導(dǎo)，根據(jù)河西新城區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的背景，現(xiàn)狀基礎(chǔ)和客觀條件，用“經(jīng)營(yíng)城市”的理念，實(shí)行高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高強(qiáng)度投入、高效通管理，通過(guò)統(tǒng)一開(kāi)發(fā)和整合改造，用 8-10 年時(shí)間，基本完成現(xiàn)代化新城區(qū)建設(shè)根據(jù)南京城市總體規(guī)劃確定的發(fā)展目標(biāo)和河西新城區(qū)的發(fā)展條件，采取“整體規(guī)劃，一次征用，統(tǒng)一開(kāi)發(fā)，分批建設(shè)”的方式，建成以商務(wù)、商貿(mào)、文體三大功能為主的城市副中心，居住與就業(yè)兼顧的中高檔居住區(qū)和以濱江風(fēng)貌為特色的城市西部休閑游覽地河西新城區(qū)將為內(nèi)外客商投資服務(wù)業(yè)提供一片嶄新的天地，確保為新城未來(lái) 55 萬(wàn)人口提供一個(gè)體現(xiàn)江蘇城市現(xiàn)代化發(fā)展水平的一流服務(wù)密集區(qū)河西新城區(qū)規(guī)劃范圍：秦淮新河以北，外秦淮河和鳳臺(tái)南路以西，長(zhǎng)江以來(lái)，陸地面積 55.7 平方公里，分為北部整合區(qū)、中部建設(shè)區(qū)、南部規(guī)劃區(qū)三大區(qū)域通過(guò)統(tǒng)籌規(guī)劃實(shí)現(xiàn)以?shī)W體中心帶動(dòng)周邊發(fā)展；以中央商務(wù)區(qū)為內(nèi)核搭建起繁華的新城商務(wù)中心；以現(xiàn)代化人文居住區(qū)構(gòu)筑河西高質(zhì)量生活空間；完備的基礎(chǔ)設(shè)施展現(xiàn)城市中心的便利和輻射效應(yīng)，完善的公共配套設(shè)施為工作、生活提供全面的配套保障；將景觀、文化融于一身，濱江風(fēng)光帶成為因水而靈動(dòng)的新城風(fēng)景線。

南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告10濱江公司就是在這一背景下，投資開(kāi)發(fā)第壹區(qū)項(xiàng)目的，而懸宮大酒店也不僅是該項(xiàng)目的主要配套設(shè)施，也是符合整個(gè)河西新城的定位，有著廣闊的發(fā)展前景第二節(jié)第二節(jié) 項(xiàng)目投資的重要意義項(xiàng)目投資的重要意義經(jīng)過(guò)濱江公司的開(kāi)發(fā)建設(shè)，第壹區(qū)項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施和設(shè)計(jì)功能日趨完備，整體運(yùn)作能力得到大幅提高，規(guī)模和功能優(yōu)勢(shì)開(kāi)始得到初步體現(xiàn)，懸宮大酒店能夠與第壹區(qū)其他設(shè)施相配套、相互補(bǔ)充，第壹區(qū)項(xiàng)目的整體經(jīng)營(yíng)狀況將得到提升根據(jù)濱江公司項(xiàng)目規(guī)劃的要求，目前藝蘭齋美術(shù)館、國(guó)際文化時(shí)尚街區(qū)（內(nèi)有咖啡酒吧、特色主題餐廳、中型餐廳美容、SPA、健身、影視戲劇娛樂(lè)、畫(huà)廊、藝術(shù)家工作室、數(shù)碼頂級(jí)體驗(yàn)、休閑會(huì)所、時(shí)尚家居用品、書(shū)店、鮮花、紅酒雪茄禮品店、養(yǎng)體小鋪、藝術(shù)收藏、24 小時(shí)圖文制作、工藝精品、國(guó)際品牌服飾生活便利店等）等子項(xiàng)目已經(jīng)順利完成了，但是如果缺乏高檔星級(jí)的藝術(shù)酒店和賓館的設(shè)施，第壹區(qū)項(xiàng)目的綜合優(yōu)勢(shì)將被極大削弱為了使第壹區(qū)項(xiàng)目的綜合功能得的充分的展示，提升第壹區(qū)項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值，體現(xiàn)第壹區(qū)的高檔文化藝術(shù)之品味，滿(mǎn)足該商業(yè)區(qū)商務(wù)、旅游等流動(dòng)人員的住宿、餐飲的需求，無(wú)論從長(zhǎng)遠(yuǎn)和近期的商業(yè)角度來(lái)看，一座規(guī)模適度、造型別致、現(xiàn)代化的高檔星級(jí)酒店不僅是完全必要的，而且能夠良好的運(yùn)轉(zhuǎn)，為濱江公司和投資人帶來(lái)可觀的利潤(rùn)。

南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第三章第三章 市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析第一節(jié)第一節(jié) 中國(guó)旅游市場(chǎng)分析中國(guó)旅游市場(chǎng)分析2005 年 4 月下旬，世界旅游及旅行理事會(huì)（WTTC）向北京市旅游局提供了一份主題為中國(guó)，中國(guó)香港暨澳門(mén)特別行政區(qū)：旅游及旅行業(yè)對(duì)就業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響最新報(bào)告這份報(bào)告中包括對(duì)中國(guó)旅游和旅行的經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)和一系列政策建議，其中預(yù)測(cè)：2006 年，旅游和旅行上的消費(fèi)、投資、政府開(kāi)支和出口這一切在內(nèi)，將實(shí)際增長(zhǎng) 14.0%，達(dá) 27703 億人民幣（3537 億美元） 2006 年，入境國(guó)際旅游者的花費(fèi)預(yù)計(jì)將達(dá) 5882 億人民幣（751 億美元） ，即為整個(gè)出境旅游總收入的 7.4%旅游和旅行對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的直接貢獻(xiàn)為整個(gè)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的 2.9%同時(shí)預(yù)計(jì)旅游和旅行業(yè)的就業(yè)崗位將達(dá) 7760 萬(wàn)個(gè)，占總就業(yè)崗位的 10.0%為了使中國(guó)實(shí)現(xiàn)其在旅游和旅行方面的潛力，世界旅游及旅行理事會(huì)（WTTC）還提出一系列政策建議：增加兩周帶薪休假，以幫助擴(kuò)展旅游和旅行的時(shí)間等 另?yè)?jù) 2005 年 5 月中旬，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布 4 月份住宿和餐飲業(yè)零售額 757 億元，增長(zhǎng) 15.4%商務(wù)部根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)分析，1 至 4 月份全國(guó)住宿與餐飲業(yè)零售額累計(jì) 3298.7 億元，同比凈增 417 億元、增長(zhǎng) 14.5，高出社會(huì)消費(fèi)品零售總額增幅 1.5 個(gè)百分點(diǎn)，占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的 13.6，拉動(dòng)社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng) 1.95 個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)社會(huì)消費(fèi)品零售總額的增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為15.0。

1 至 4 月份，住宿與餐飲業(yè)新設(shè)立外商投資企業(yè) 335 家，同比增長(zhǎng) 2.8%；合同外資金額 9 億美元，同比增長(zhǎng) 20.8%；從限額以上企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況看，1 至 4月份，全國(guó)星級(jí)住宿企業(yè)和限額以上餐飲企業(yè)合計(jì)營(yíng)業(yè)額 937.2 億元，同比增長(zhǎng) 14.1%，占全國(guó)住宿與餐飲業(yè)零售額的 28.4%，拉動(dòng)全國(guó)住宿與餐飲業(yè)零售額增長(zhǎng) 4 個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)全國(guó)住宿與餐飲業(yè)零售額的增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為 27.8其中，限額以上餐飲企業(yè)營(yíng)業(yè)額累計(jì) 486.1 億元，同比增長(zhǎng) 14.5%，占全國(guó)住宿與餐飲業(yè)零售額的 14.7%，拉動(dòng)全國(guó)住宿與餐飲業(yè)零售額增長(zhǎng) 2.2 個(gè)百分點(diǎn)、增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為 14.8星級(jí)住宿企業(yè)營(yíng)業(yè)額累計(jì) 451.1 億元，同比增長(zhǎng) 13.7%，占全國(guó)住宿與餐飲業(yè)零售額的 13.7%，拉動(dòng)全國(guó)住宿與餐飲業(yè)零售額增長(zhǎng) 1.9 個(gè)南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告12百分點(diǎn)、增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為 13上述報(bào)告和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，我國(guó)旅游酒店市場(chǎng)行情看好，發(fā)展?jié)摿薮竽暇┪挥谥袊?guó)經(jīng)濟(jì)最活躍的華東地區(qū)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，交通便利，又是全國(guó)著名的旅游、文化城市，所以其整體行情優(yōu)勢(shì)更為突出第二節(jié)第二節(jié) 南京市經(jīng)濟(jì)及旅游市場(chǎng)分析南京市經(jīng)濟(jì)及旅游市場(chǎng)分析一、南京市經(jīng)濟(jì)概況及經(jīng)濟(jì)環(huán)境一、南京市經(jīng)濟(jì)概況及經(jīng)濟(jì)環(huán)境（一）（一） 、南京市概況、南京市概況南京有著“金陵自古帝王州” 、 “六代豪華” 、 “六朝古都”的美譽(yù)，從中古到近現(xiàn)代，繼孫吳之后，東晉、宋、齊、梁、陳、南唐、明朝、太平天國(guó)以及中華民國(guó)先后定都南京，共 455 年，史稱(chēng)“十代故都” ，留下了豐富的文化遺產(chǎn)。

1949 年 4 月 23 日南京解放，成為中央人民政府直轄市1952 年 9 月，南京為江蘇省省轄市1953 年 1 月 1 日，江蘇省人民政府成立，南京為江蘇省省南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告13會(huì)1994 年 2 月，經(jīng)國(guó)務(wù)院同意，中央機(jī)構(gòu)編制委員會(huì)明確南京的行政級(jí)別為副省級(jí)南京地處長(zhǎng)江下游的寧鎮(zhèn)丘陵山區(qū)，北緯 31143237，東經(jīng) 1182211914，總面積 6597 平方公里南京東連富饒的長(zhǎng)江三角洲，西靠皖南丘陵,南接太湖水網(wǎng)，北接遼闊的江淮平原；距人?？?380 公里， “黃金水道”長(zhǎng)江穿越境域，江寬水深， 萬(wàn)噸海輪可終年暢通，是一個(gè)天然的河、海良港南京現(xiàn)轄 11 區(qū) 2 縣，人口總規(guī)模已達(dá) 623.8 萬(wàn)人，其中家庭戶(hù) 191.2 萬(wàn)戶(hù)，家庭人口為 560.1 萬(wàn)人，占全市總?cè)丝诘?89.79%南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告14南京是中國(guó)重要的綜合性工業(yè)生產(chǎn)基地南京的電子、化工生產(chǎn)能力在國(guó)內(nèi)城市中居第二位，車(chē)輛制造規(guī)模居第三位，機(jī)械制造業(yè)的技術(shù)、規(guī)模居國(guó)內(nèi)領(lǐng)先地位，家用電器業(yè)、建材工業(yè)也都具有較大規(guī)模南京是華東地區(qū)重要的交通、通訊樞紐，建立了全方位、立體化、大運(yùn)量的交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)，鐵路、公路、水運(yùn)、空運(yùn)、管道五種運(yùn)輸方式齊全，擁有現(xiàn)代化的通訊體系。

南京是全國(guó)四大科研教育中心城市之一，是全國(guó)重要的高教、科研基地，擁有一批國(guó)內(nèi)一流的高校和科研機(jī)構(gòu)被國(guó)家 9 個(gè)部委列為中國(guó)投資硬環(huán)境 “四十優(yōu)”城市之一先后被評(píng)為中國(guó)城市綜合實(shí)力“五十強(qiáng)”第五名、國(guó)家園林城市、中國(guó)優(yōu)秀旅游城市、全國(guó)科技興市先進(jìn)城市、全國(guó)雙擁模范城市、全國(guó)城市環(huán)境綜合整治 10 佳城市、全國(guó)科技進(jìn)步先進(jìn)城市、國(guó)家環(huán)境保護(hù)和國(guó)家衛(wèi)生城市等稱(chēng)號(hào)南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告152003 年，全市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 1576.2 億元，比上年增長(zhǎng) 15.1%，增幅創(chuàng)9 年來(lái)最好水平；財(cái)政收入 335 億元， 比上年增長(zhǎng) 18%實(shí)施“綠色南京”工程，重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)園區(qū)集聚效應(yīng)明顯增強(qiáng)， 郊縣國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值完成 505.4 億元， 比上年增長(zhǎng) 19.7%突出發(fā)展電子、汽車(chē)、石化、鋼鐵、電力等五大產(chǎn)業(yè)，工業(yè)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，工業(yè)總投入達(dá)到 356 億元，增長(zhǎng) 53.1%全市實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值 659.4 億元，增長(zhǎng) 18.4%全市第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 706.7 億元，比上年增長(zhǎng) 12.5%，社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá) 600 億元，增長(zhǎng) 14%以上全市合同利用外資40.1 億美元，增長(zhǎng) 84.8%；實(shí)際直接利用外資 22.1 億美元，增長(zhǎng) 47.2%；外貿(mào)出口達(dá)到 73.5 億美元；增長(zhǎng) 22.3%。

全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)11.3%，農(nóng)民人均純收入增長(zhǎng) 7%無(wú)論從旅游、休閑度假的角度還是從商務(wù)活動(dòng)的角度來(lái)看，南京的住宿餐飲市場(chǎng)的規(guī)模都是巨大的二）（二） 、南京市經(jīng)濟(jì)環(huán)境、南京市經(jīng)濟(jì)環(huán)境1 1、綜合實(shí)力、綜合實(shí)力2005 年全市完成生產(chǎn)總值 2413 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)15.2%在全市生產(chǎn)總值中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 80 億元，增長(zhǎng) 5.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值 1215 億元，增長(zhǎng) 18.4%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 1118 億元，增長(zhǎng) 13.1%人均生產(chǎn)總值 40919 元（按戶(hù)籍人口計(jì)算） ，比上年增長(zhǎng) 12.9%2005 年第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)增加值在全市生產(chǎn)總值中的比重分別為 3.3%、50.4%、46.3%非公有制經(jīng)濟(jì)占全市經(jīng)濟(jì)的比重為 37% 2 2、對(duì)外開(kāi)放、對(duì)外開(kāi)放2005 年全市進(jìn)出口總值達(dá) 270.90 億美元，比上年增長(zhǎng) 31.3%其中，出口總值 142.45 億美元，比上年增長(zhǎng) 36.2%（地方進(jìn)出口總值 192.10 億美元，比上年增長(zhǎng) 40.8%，其中出口總值 87.84 億美元，比上年增長(zhǎng) 46.9%） 三資企業(yè)出口增長(zhǎng)迅猛，全年出口額達(dá) 60.30 億美元，比上年增長(zhǎng) 63.1%，占全市出口額的比重達(dá)到 42.3%。

三大主體市場(chǎng)出口全面增長(zhǎng)，全年對(duì)亞洲、歐洲、北美洲出口 127.30 億美元，比上年增長(zhǎng) 35.7%，占全市出口額的 89.4%新興出口市場(chǎng)開(kāi)拓成效明顯，全年對(duì)非洲和拉丁美洲出口分別增長(zhǎng) 20.4%和 67.2%全市已有 135 家企業(yè)出口額超千萬(wàn)美元，出口額達(dá) 124.80 億美元，比上年增長(zhǎng)南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告1637.0%，占全市出口總量的 87.6% 新簽外商投資合同數(shù) 728 個(gè)，新批項(xiàng)目平均單體協(xié)議外資規(guī)模為 581.2 萬(wàn)美元全市新批協(xié)議注冊(cè)外資額 51.29 億美元，比上年增長(zhǎng) 10.5%；實(shí)際到帳注冊(cè)外資額 14.18 億美元，比上年增長(zhǎng) 68.2%全市八個(gè)省級(jí)以上開(kāi)發(fā)區(qū)新批協(xié)議注冊(cè)外資額 34.07 億美元，比上年增長(zhǎng) 7.0%；實(shí)際到帳注冊(cè)外資額 6.66億美元 新簽對(duì)外承包勞務(wù)合作合同金額達(dá) 5.2 億美元，比上年增長(zhǎng) 11.2%；實(shí)際完成對(duì)外承包勞務(wù)營(yíng)業(yè)額 4.8 億美元，比上年增長(zhǎng) 5.0%期末在外勞務(wù)人數(shù)達(dá)6313 人，比上年末增長(zhǎng) 0.3%美國(guó)伊斯曼、德國(guó)巴斯夫、西門(mén)子、荷蘭殼牌、飛利浦、日本伊藤忠、三井物業(yè)、夏普、東芝、瑞典愛(ài)立信、韓國(guó)錦湖輪胎、意大利菲亞特、香港新世界等一批知名跨國(guó)公司項(xiàng)目紛紛落戶(hù)南京。

摩托羅拉、東芝等企業(yè)已在南京設(shè)立了研發(fā)機(jī)構(gòu)3 3、開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)、開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)進(jìn)入了新的發(fā)展階段南京現(xiàn)有 4 個(gè)國(guó)家級(jí)和 5 個(gè)省級(jí)以上開(kāi)發(fā)區(qū)，累計(jì)開(kāi)發(fā)面積 122 平方公里，先后有 1300 多家外資企業(yè)進(jìn)區(qū)南京高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、南京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、南京化學(xué)工業(yè)園區(qū)、江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)已成為全市高科技產(chǎn)業(yè)的主要基地和跨國(guó)公司全球生產(chǎn)加工基地南京高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)重點(diǎn)發(fā)展高新技術(shù)和軟件產(chǎn)業(yè)，目前已有 40 多家軟件企業(yè)入駐南京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)重點(diǎn)發(fā)展新型平板顯示器件和生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，目前已有一批 TFTLCD 和 PDP 生產(chǎn)企業(yè)入?yún)^(qū)，并形成了產(chǎn)業(yè)配套基地南京江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)是高新技術(shù)生態(tài)工業(yè)園區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展電子信息、機(jī)械制造、食品加工、新型建材、汽車(chē)及汽車(chē)零部件產(chǎn)業(yè)南京化學(xué)工業(yè)園區(qū)是國(guó)家批準(zhǔn)的中國(guó)重點(diǎn)石油化工基地，近期規(guī)劃面積 45 平方公里，遠(yuǎn)期規(guī)劃面積 100 平方公里，正按照“世界一流，中國(guó)第一”的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)目前已有一批投資金額上億美元的外資大項(xiàng)目入駐園區(qū)，如美國(guó) SHAW 公司和卡博特公司、英國(guó) BOC公司、德國(guó) RWE 公司、荷蘭 DSM 公司等南京重點(diǎn)發(fā)展電子信息、石油化工、車(chē)輛制造、鋼鐵和能源等五大產(chǎn)業(yè)和生物制藥、新型建材、機(jī)械設(shè)備、食品飲料、紡織服裝等產(chǎn)業(yè)。

這些重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)都具備良好產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和發(fā)展支持體系南京石化行業(yè)是全國(guó)五大基地之一，有揚(yáng)子石化、金陵石化等國(guó)家級(jí)大型南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告17企業(yè)，有各類(lèi)化工研究所 40 余家、工程技術(shù)人員 2 萬(wàn)多人南京電子信息業(yè)具有明顯的優(yōu)勢(shì)現(xiàn)有熊貓電子、愛(ài)立信通信、愛(ài)立信移動(dòng)通訊、同創(chuàng)計(jì)算機(jī)等電子信息類(lèi)企業(yè) 400 余家有 24 所高校開(kāi)設(shè)電子信息專(zhuān)業(yè)，擁有相關(guān)科研機(jī)構(gòu)50 多家，工程技術(shù)人員近 4 萬(wàn)人南京軟件園、江蘇軟件園為國(guó)家級(jí)軟件產(chǎn)業(yè)基地生物醫(yī)藥是南京的新興產(chǎn)業(yè)現(xiàn)有生物醫(yī)藥生產(chǎn)企業(yè) 58 家，醫(yī)療器械生產(chǎn)企業(yè) 120 多家，專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員 2 萬(wàn)余人4 4、交通、交通 南京市目前高速公路通車(chē)?yán)锍踢_(dá) 230 公里,高速公路網(wǎng)密度達(dá) 3.38 公里/百平方公里,一級(jí)公路 123 公里、二級(jí)公路 207 公里.新建改建縣鄉(xiāng)公路 1406 公里,全市公路網(wǎng)密度達(dá)到 112.56 公里/百平方公里.建成農(nóng)村水泥路 4500 多公里南京鐵路、公路、水運(yùn)、航空和管道五種運(yùn)輸方式齊全，擁有一流的祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)，現(xiàn)已開(kāi)通 80 多條國(guó)際、國(guó)內(nèi)客貨運(yùn)航線；南京港是亞洲最大的內(nèi)河港口，年吞吐量 6000 多萬(wàn)噸、集裝箱吞吐量 45 萬(wàn)標(biāo)箱；鐵路、高等級(jí)公路連接中國(guó)主要城市，構(gòu)成了全方位、立體化、大運(yùn)量的交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。

程控電話(huà)、移動(dòng)通信、微波通信、光纖數(shù)字通信、寬帶網(wǎng)，構(gòu)成了南京立體的現(xiàn)代化通信網(wǎng)絡(luò)，是中國(guó)重要的綜合性交通樞紐和華東地區(qū)重要的通信樞紐優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及活躍的國(guó)內(nèi)外商務(wù)活動(dòng)，預(yù)示著南京酒店業(yè)的美好發(fā)展前途二、南京市旅游業(yè)發(fā)展?fàn)顩r二、南京市旅游業(yè)發(fā)展?fàn)顩r南京旅游資源極其豐富，既有湖光山色的自然資源，又有眾多的歷史人文南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告18資源全市共有大小景點(diǎn)近 200 處，其中鐘山風(fēng)景區(qū)和秦淮風(fēng)光帶兩處被列為“全國(guó)風(fēng)景名勝四十佳” ，享譽(yù)海內(nèi)外鐘山風(fēng)景區(qū)有紫金山、玄武湖、明代城墻、中山陵等，形成山、水、城、林渾然一體的多層次獨(dú)特景觀，在世界城市中實(shí)屬罕見(jiàn)此外，秦淮風(fēng)光帶、石城風(fēng)景區(qū)、大江風(fēng)貌區(qū)、棲霞風(fēng)景區(qū)、南郊風(fēng)景區(qū)、湯山風(fēng)景區(qū)、兩湖風(fēng)景區(qū)，金牛湖風(fēng)景區(qū)、以及珍珠泉旅游度假區(qū)、無(wú)想寺旅游度假區(qū)等，共同構(gòu)成了金陵旅游好風(fēng)光南京的旅游綜合服務(wù)日趨完善，初步形成一個(gè)包括旅行社業(yè)、旅游飯店業(yè)、旅游交通業(yè)、旅游商品業(yè)、旅游娛樂(lè)業(yè)的綜合產(chǎn)業(yè)體系現(xiàn)有旅游涉外飯店 135 家，旅游星級(jí) 101 家，旅行社總數(shù) 278 家其中涌現(xiàn)出象金陵飯店、玄武飯店等一些國(guó)內(nèi)知名酒店集團(tuán)，還有象希爾頓、喜來(lái)登、皇冠假日、華美達(dá)、威斯汀、豪生、洲際等國(guó)際酒店管理集團(tuán)管理的酒店。

隨著旅游經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)模也迅速擴(kuò)大獨(dú)具南京特色被譽(yù)為中國(guó)織錦工藝“國(guó)之瑰寶”的云錦及“活化石”的雨花石，成為南京旅游商品的代表美味的秦淮風(fēng)味小吃及鹽水鴨，享譽(yù)中外南京在不斷推出資源型旅游產(chǎn)品的同時(shí)，也舉辦多種形式的大型節(jié)慶活動(dòng)春天的國(guó)際梅花節(jié)、秋天的雨花石藝術(shù)節(jié)、以及迎新年聽(tīng)鐘聲、夫子廟廟會(huì)等都是我們的傳統(tǒng)節(jié)慶活動(dòng)逐步形成了獨(dú)具特色的科技教育游、民俗風(fēng)情游、休閑度假游 南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告192005 年度，全市實(shí)現(xiàn)旅游總收入 379 億元人民幣，較上年增長(zhǎng) 18.4%；全年接待入境旅游者 87.6 萬(wàn)人次，較上年增長(zhǎng) 21.8%；實(shí)現(xiàn)旅游創(chuàng)匯 5.76 億美元，較上年增長(zhǎng) 13.4%；全年接待國(guó)內(nèi)旅游者 3220 萬(wàn)人次，較上年增長(zhǎng) 15%；實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)旅游收入 333 億元人民幣，較上年增長(zhǎng) 20%2005 年度，全市旅游總收入占 GDP 的比值為 15.71%，占第三產(chǎn)業(yè)增加值的比重為 33.9%一）（一） 、入境旅游者人數(shù)、入境旅游者人數(shù)2005 年全年累計(jì)接待入境旅游者 87.6 萬(wàn)人次，比去年同期增長(zhǎng) 21.8 %其中，外國(guó)人 51.4 萬(wàn)人次，增長(zhǎng) 9%；香港同胞 15.1 萬(wàn)人次，增長(zhǎng) 34%；澳門(mén)同胞 0.4 萬(wàn)人次，較去年同期下降 6.4% ，臺(tái)灣同胞 20.7 萬(wàn)人次，增長(zhǎng)58.2%。

二）（二） 、入境旅游者人天數(shù)、入境旅游者人天數(shù)2005 年全市接待入境旅游者總?cè)颂鞌?shù)為 372.7 萬(wàn)人天，較上年增長(zhǎng)14.1%其中，外國(guó)人 233.1 萬(wàn)人天，同比增長(zhǎng) 6.23%；香港同胞 51.5 萬(wàn)人天，同比增長(zhǎng) 19.1%；澳門(mén)同胞 1.9 萬(wàn)人天，同比增長(zhǎng) 61.9%；臺(tái)灣同胞 86.2 萬(wàn)人天，同比增長(zhǎng) 37.2%我們用連續(xù)的數(shù)據(jù)來(lái)看看南京市入境旅游人數(shù)、天數(shù)的發(fā)展趨勢(shì)：項(xiàng)目19901995200020032004入境游人數(shù)263345231704419006515081719653入境游天數(shù)462279554895184399222131943266979南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告20入境游人數(shù)趨勢(shì)010000020000030000040000050000060000070000080000019901995200020032004系列1入境游天數(shù)趨勢(shì)050000010000001500000200000025000003000000350000019901995200020032004系列1數(shù)據(jù)來(lái)源：江蘇統(tǒng)計(jì)年鑒 2005從上述圖標(biāo)來(lái)看，上世紀(jì) 90 年代以來(lái)，南京市入境市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)明顯，如為來(lái)不出現(xiàn)重大事件，南京入境游市場(chǎng)前景更加看漲。

三）（三） 、入境主要客源市場(chǎng)、入境主要客源市場(chǎng)2005 年，外國(guó)旅游者中，亞洲 27.9 萬(wàn)人次，較上年增長(zhǎng) 9.1%，占外國(guó)人市場(chǎng)份額的 54%；歐洲 11.4 萬(wàn)人次，較上年增長(zhǎng) 14.4%，占外國(guó)人的 22%；美洲 8.8 萬(wàn)人次，較上年下降 1.3%，占外國(guó)人的 17%；大洋洲 2.1 萬(wàn)人次，較上年增長(zhǎng) 5.22%，占外國(guó)人的 4%；非洲及其它 1.2 萬(wàn)人次，較上年增長(zhǎng) 71%，占外國(guó)人的 2%主要客源國(guó)接待量位居前 10 位的國(guó)家依次是：（1）馬來(lái)西亞（8.3 萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng) 15.3%） ；（2）日本（7.2 萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng) 6.6%） ；（3）美國(guó)（6.9 萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng) 1.9%） ；（4）韓國(guó)（5.3 萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng) 29.7%） ；（5）新加坡（4 萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng) 16.9%） ；南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告21（6）德國(guó)（3.5 萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng) 13.6%） ；（7）英國(guó)（1.9 萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng) 4%） ；（8）法國(guó)（1.8 萬(wàn)人次、同比增長(zhǎng) 38.8%） ；（9）澳大利亞（1.7 萬(wàn)人次，同比下降 2.3%） ；（10）加拿大（1.6 萬(wàn)人次，同比下降 11.8%） 。

從上述數(shù)據(jù)來(lái)看，懸宮大酒店的裝潢設(shè)計(jì)，要充分考慮到主要外賓市場(chǎng)國(guó)的文化背景，同時(shí)要融入南京的傳統(tǒng)元素，這樣才能對(duì)目標(biāo)客戶(hù)具有強(qiáng)大的吸引力四）（四） 、國(guó)內(nèi)旅游收入的構(gòu)成、國(guó)內(nèi)旅游收入的構(gòu)成抽樣調(diào)查結(jié)果顯示，在全市 333 億元國(guó)內(nèi)旅游收入中，長(zhǎng)途交通費(fèi)收入44.82 億元，占 13.46%；住宿費(fèi)收入 43.69 億元，占 13.12%；餐飲費(fèi)收入56.54 億元，占 16.98%；景點(diǎn)游覽費(fèi)收入 46.59 億元，占 13.99%；娛樂(lè)費(fèi)收入13.89 億元，占 4.17%；購(gòu)物費(fèi)收入 95.4 億元，占 28.65%；市內(nèi)交通費(fèi)收入16.18 億元，占 4.86%；郵電通信費(fèi)收入 8.59 億元，占 2.58%；其它收入 7.23億元，占 2.17%我們用連續(xù)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)分析下南京國(guó)內(nèi)游市場(chǎng)人數(shù)及收入的發(fā)展趨勢(shì)：項(xiàng)目19901995200020032004國(guó)內(nèi)游人數(shù)（萬(wàn)人）764.661145.721272.702223.922806.32國(guó)內(nèi)游收入（億元）51.5591.97101.08209.88271.27國(guó)內(nèi)游人數(shù)趨勢(shì)0.00500.001000.001500.002000.002500.003000.0019901995200020032004系列1南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告22國(guó)內(nèi)游收入趨勢(shì)0.0050.00100.00150.00200.00250.00300.0019901995200020032004系列1數(shù)據(jù)來(lái)源：江蘇統(tǒng)計(jì)年鑒 2005南京國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r良好，隨著高收入群的增長(zhǎng)，南京高檔酒店市場(chǎng)的規(guī)模將迅速擴(kuò)張。

五）（五） 、國(guó)內(nèi)旅游者客源分布、國(guó)內(nèi)旅游者客源分布按來(lái)寧國(guó)內(nèi)旅游者客源市場(chǎng)劃分，2005 年度客源比重列前十位的省份依次是：江蘇 717.4 萬(wàn)人次（占 22.28%） 、安徽 259.5 萬(wàn)人次（占 8.06%） 、上海242.8 萬(wàn)人次（占 7.54%） 、浙江 240.5 萬(wàn)人次（占 7.47%） 、山東 223.8 萬(wàn)人次（占 6.95%） 、河南 189 萬(wàn)人次（占 5.87%） 、廣東 128.8 萬(wàn)人次（占 4.00%） 、北京 116.6 萬(wàn)人次（占 3.62%） 、湖北 114.3 萬(wàn)人次（占 3.55%） 、河北 113.3 萬(wàn)人次（占 3.52%） 上述十個(gè)客源市場(chǎng)占我市國(guó)內(nèi)市場(chǎng)總量的比重達(dá) 72.86%六）（六） 、南京市旅游企業(yè)規(guī)模狀況、南京市旅游企業(yè)規(guī)模狀況全市主要旅游景區(qū)（點(diǎn)）逾 80 家，擁有國(guó)家旅游局授予的 A 級(jí)景區(qū) 21 家，其中 4A 級(jí)景區(qū) 7 家，3A 級(jí)景區(qū) 6 家，2A 級(jí)景區(qū) 8 家，全國(guó)工業(yè)旅游示范點(diǎn) 3家，農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn) 5 家，擁有國(guó)家級(jí)紅色旅游點(diǎn) 4 家全市旅游業(yè)直接從業(yè)人員約 15.5 萬(wàn)人截止 2005 年底，全市共有旅行社 395 家，其中國(guó)際旅行社 27 家，國(guó)內(nèi)旅行社 368 家；省屬旅行社 72 家，市屬旅行社 323 家。

全市現(xiàn)有旅游星級(jí)飯店 123 家，全市星級(jí)飯店客房總數(shù) 16008 間在旅游星級(jí)飯店中，五星級(jí)飯店 8 家，客房總數(shù) 2900 間，四星級(jí)飯店 14 家，客房總數(shù) 3022 間，三星級(jí)飯店 53 家，客房總數(shù) 6646 間，二星級(jí)及以下飯店 47 家，客房總數(shù) 3440 間 南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告23項(xiàng)目五星四星三星二星以下客房數(shù)2900 3022 6646 3440 飯店數(shù)8 14 53 47 南京市星級(jí)酒店客房構(gòu)成比例圖0%20%40%60%80%100%1二星以下三星四星五星數(shù)據(jù)來(lái)源：南京市旅游統(tǒng)計(jì)公報(bào) 2005南京市酒店主要集中于中低檔區(qū)域，只能用于滿(mǎn)足觀光旅游和一般性商務(wù)和會(huì)議會(huì)展需求，而且基本都是“小而全”的旅游酒店，沒(méi)有明確的定位和特色整體競(jìng)爭(zhēng)處于一種低水平狀態(tài)，無(wú)法滿(mǎn)足高消費(fèi)觀光人群、休閑度假人群、高檔會(huì)議會(huì)展和商務(wù)需求，高檔主題酒店市場(chǎng)供給缺位而南京河西懸宮大酒店的建立正是定位于高檔文化藝術(shù)酒店，剛好切合南京市場(chǎng)的需求七）（七） 、旅游星級(jí)飯店經(jīng)營(yíng)接待情況、旅游星級(jí)飯店經(jīng)營(yíng)接待情況全市旅游星級(jí)飯店實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 27.5 億元，其中客房收入 11.5 億元，餐飲收入 10.7 億元，其它收入 5.3 億元。

全市星級(jí)飯店平均出租率為 68.1%，平均房?jī)r(jià) 307 元/間天其中五星級(jí)飯店出租率 71.9%，平均房?jī)r(jià) 499 元/間天，四星級(jí)飯店出租率為 69.7%，平均出租率 359 元/間天，三星級(jí)飯店出租率 65.4%，平均房?jī)r(jià) 226 元/間天，二星級(jí)及部分社會(huì)高檔賓館出租率 67.8%，平均房?jī)r(jià)233 元/間天項(xiàng)目五星四星三星二星以下平均出租率71.90%69.70%65.40%67.80%平均房?jī)r(jià)499.00 359.00 226.00 233.00 revpar358.78 250.22 147.80 157.97 南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告2462.00%64.00%66.00%68.00%70.00%72.00%五星四星三星二星以下南京市星級(jí)酒店平均出租率狀況系列10.00100.00200.00300.00400.00五星四星三星二星以下南京市星級(jí)酒店revpar狀況系列1數(shù)據(jù)來(lái)源：南京市旅游統(tǒng)計(jì)公報(bào) 2005南京市高星級(jí)酒店市場(chǎng)的平均出租率和 revpar 的狀況良好，從另一個(gè)側(cè)面表明，南京高檔酒店市場(chǎng)的有效供給不足第二節(jié)第二節(jié) 懸宮大酒店的綜合優(yōu)勢(shì)分析懸宮大酒店的綜合優(yōu)勢(shì)分析一、區(qū)位優(yōu)勢(shì)一、區(qū)位優(yōu)勢(shì)南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店位于南京河西新城，緊臨奧體中心和地鐵 1 號(hào)線起點(diǎn)站。

河西新區(qū)位于南京老城區(qū)與長(zhǎng)江之間，是南京近年來(lái)全力開(kāi)發(fā)建設(shè)的城市副中心區(qū)十運(yùn)會(huì)場(chǎng)館奧林匹克中心已經(jīng)在此拔地而起；本區(qū) CBD 規(guī)劃的約十南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告25座寫(xiě)字樓已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)；河西新城建設(shè)指揮部也正在招商吸引國(guó)際級(jí)商業(yè)大店等進(jìn)駐河西，規(guī)劃并引導(dǎo)建設(shè)完善的商業(yè)配套設(shè)施；濱江風(fēng)光帶，綠博園及江心洲旅游開(kāi)發(fā)在原有的基礎(chǔ)上將會(huì)有更大的發(fā)展地鐵一號(hào)線覆蓋新區(qū)中心區(qū)，并將于 2005 年 9 月正式通車(chē)根據(jù)規(guī)劃，河西新區(qū)將有約 50 到 60 萬(wàn)居民居住，河西的各住宅項(xiàng)目是南京房地產(chǎn)價(jià)格的領(lǐng)漲板塊，居住板塊的合理安排保證了河西新城區(qū)的人居環(huán)境及區(qū)域活力伴隨著南京河西新區(qū)開(kāi)發(fā)和建設(shè)的深入，懸宮大酒店的區(qū)位優(yōu)勢(shì)將變得更為明顯和重要，未來(lái)整體運(yùn)營(yíng)環(huán)境看好時(shí)尚前衛(wèi)休閑街區(qū)第壹區(qū)位于南京河西新城，緊鄰?qiáng)W體中心和地鐵 1 號(hào)線起點(diǎn)站二、二、SWOTSWOT 分析分析（一）（一） 、OpportunityOpportunity 機(jī)會(huì)分析機(jī)會(huì)分析南京、華東其他地區(qū)（南京國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)的主要客戶(hù)群地區(qū)）的經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，且整體經(jīng)濟(jì)水平大大高于中國(guó)其他地域，居民的購(gòu)買(mǎi)力大，高端客戶(hù)群體數(shù)量大。

南京市作為著名旅游、文化名城，氣候舒適、風(fēng)景優(yōu)美，歷史和人文景觀眾多，擁有相當(dāng)數(shù)量忠實(shí)的客戶(hù)群體南京市的旅游資源結(jié)構(gòu)性缺乏，獨(dú)具特色配套物業(yè)較少，中低檔物業(yè)過(guò)多而主體明確的高檔旅游物業(yè)較少，這給主題獨(dú)特的高檔配套物業(yè)的開(kāi)發(fā)提供了市場(chǎng)空間南京市旅游資源開(kāi)發(fā)與利用受到市政府的高度重視，未來(lái)增長(zhǎng)潛力較大尤其是南京市政府對(duì)河西地區(qū)的重點(diǎn)開(kāi)發(fā)，將極大增強(qiáng)懸宮大酒店未來(lái)的運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)二）（二） 、ThreatThreat 威脅分析威脅分析南京市作為中國(guó)的旅游、休閑、商務(wù)活動(dòng)的著名地域，仍然存在淡旺季區(qū)別明顯的問(wèn)題（南京市的商務(wù)和文化交流活動(dòng)相對(duì)不足） 南京市本地居民消費(fèi)意識(shí)和購(gòu)買(mǎi)力不強(qiáng)，使得新建高檔酒店項(xiàng)目對(duì)外地購(gòu)買(mǎi)力（蘇南地區(qū)、浙江地區(qū)、上海地區(qū)）的依賴(lài)會(huì)增大；南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告26南京許多新建高檔酒店項(xiàng)目眾多，尤其是許多著名的國(guó)際酒店管理公司的進(jìn)駐，未來(lái)南京高星級(jí)酒店市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)激烈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)；獨(dú)特的文化氛圍有可能并不被消費(fèi)者認(rèn)同，裝潢設(shè)計(jì)上的壓力大；（三）（三） 、StrengthStrength 優(yōu)勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)分析南京第一家高檔文化藝術(shù)類(lèi)酒店，設(shè)計(jì)獨(dú)特，理念新穎；金陵品牌在南京市場(chǎng)上的卓越聲譽(yù)和獨(dú)具特色的酒店管理和經(jīng)營(yíng)水平；河西新城建設(shè)的不斷深入和市政功能的不斷完善將極大地促進(jìn)懸宮大酒店的經(jīng)營(yíng)；第壹區(qū)其他文化設(shè)施和整體文化氛圍有助于加強(qiáng)懸宮大酒店的文化底蘊(yùn)，同時(shí)第壹區(qū)其他項(xiàng)目以及奧體中心的運(yùn)作也會(huì)給懸宮大酒店帶來(lái)穩(wěn)定的客戶(hù)群；（四）（四） 、WeaknessWeakness 劣勢(shì)分析劣勢(shì)分析現(xiàn)階段河西地區(qū)的發(fā)展程度不完善，商業(yè)氛圍不濃厚，對(duì)于高端客戶(hù)的吸引力不夠大，人們更多的選擇南京市區(qū)內(nèi)的酒店；周邊地方政府新建的江濱金陵酒店對(duì)于政府接待方面已經(jīng)有一定程度上壟斷，不利于懸宮大酒店開(kāi)展對(duì)當(dāng)?shù)卣畽C(jī)構(gòu)的營(yíng)銷(xiāo)；其獨(dú)特的文化氛圍和氣息尚未被廣泛宣傳，消費(fèi)者的認(rèn)知程度不夠；三、三、南京市高星級(jí)酒店行業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況及評(píng)價(jià)南京市高星級(jí)酒店行業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況及評(píng)價(jià)南京市現(xiàn)有的 8 家五星級(jí)飯店分別為：金陵飯店、希爾頓國(guó)際大酒店、僑鴻皇冠假日酒店、金絲利喜來(lái)登酒店、玄武飯店、狀元樓酒店、蘇寧環(huán)球套房飯店、古南都飯店，均位于南京市區(qū)；五星級(jí)飯店數(shù)量占全市飯店總數(shù)的7.1%；共有客房 2918 間套，占全市總量的 19.2%，其中金陵飯店和希爾頓國(guó)際大酒店是南京市僅有的 2 家客房數(shù)超過(guò) 500 間套以上的星級(jí)飯店。

南京市現(xiàn)有五星級(jí)飯店有關(guān)情況參見(jiàn)下表：南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告27序號(hào)飯店名稱(chēng)地 址客房數(shù)(間套)床位數(shù)(張)2004年客房出租率(%)備注1金陵飯店漢中路2號(hào)59180071.22希爾頓國(guó)際大酒店中山東路319號(hào)56182267.63僑鴻皇冠假日酒店 漢中路89號(hào)28238681.74金絲利喜來(lái)登酒店漢中路169號(hào)37147576.95玄武飯店中央路193號(hào) 27041448.2改造出新6狀元樓酒店夫子廟狀元境9號(hào)45077562.67蘇寧環(huán)球套房飯店廣州路188號(hào)8816176.38古南都飯店廣州路208號(hào)30550366.0*合 計(jì)29184336另 2006 年南京市新建和在建以及計(jì)劃修建的高星級(jí)酒店還有：金陵飯店二期、鼓樓綠地廣場(chǎng)洲際大酒店、威斯汀、紫金山莊、索菲特銀河、索菲特中山高爾夫、德基萬(wàn)豪酒店等國(guó)際、國(guó)內(nèi)一線品牌南京作為江蘇省會(huì)城市及長(zhǎng)江下游現(xiàn)代化的中心城市和國(guó)際影響較大的歷史文化名城，其高星級(jí)酒店的總體規(guī)模與北京、上海、廣州等大城市相比普遍偏小，尤其是高星級(jí)飯店規(guī)模度、配套設(shè)施完備程度均不高，無(wú)明確的主題特色、定位單調(diào)雷同、缺乏能真正體現(xiàn)出以豪華、享受個(gè)性特征、體驗(yàn)文化藝術(shù)氛圍的高端酒店產(chǎn)品。

特別是近年來(lái)隨著南京會(huì)展業(yè)的蓬勃發(fā)展和舉辦大型國(guó)際性會(huì)議的增加，這一矛盾更為突出2003 年“非典”過(guò)后的一段時(shí)間，大型會(huì)議相對(duì)集中，全市一度出現(xiàn)了客房爆滿(mǎn)、會(huì)議設(shè)施缺乏、會(huì)展專(zhuān)業(yè)化服務(wù)水平不高等一系列問(wèn)題從近年來(lái)南京市高星級(jí)飯店客房出租率及平均房?jī)r(jià)來(lái)看，除 2003 年因受“非典”影響出租率略有下降外，隨著會(huì)展業(yè)、大型節(jié)事活動(dòng)的不斷發(fā)展，游客數(shù)量迅速增長(zhǎng)，供求矛盾有所緩解，總體經(jīng)營(yíng)狀況呈上揚(yáng)趨勢(shì)，企業(yè)贏利狀況日趨好轉(zhuǎn)可以說(shuō)，近年來(lái)南京市飯店經(jīng)營(yíng)的總體狀況在經(jīng)歷了上世紀(jì)九十年代末期低谷后逐步恢復(fù)據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，南京市星級(jí)飯店平均客房出租率高于全國(guó)平均水平，但無(wú)論是高星級(jí)飯店還是中、低星級(jí)飯店的平均房?jī)r(jià)卻低于全國(guó)平均水平五星南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告28級(jí)飯店房?jī)r(jià)與北京、上海等城市相比差別更大，甚至不及上海的一半分析原因，主要與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度、對(duì)外開(kāi)放程度、旅游業(yè)其它配套要素建設(shè)等有關(guān)，這也是目前抑制南京市飯店業(yè)發(fā)展的主要因素隨著南京經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，以及江蘇省加大蘇南與南京市的整合力杜，預(yù)期南京酒店房?jī)r(jià)上升的可能性較大盡管目前南京市的高星級(jí)飯店經(jīng)營(yíng)總體趨好，但大部分飯店還是普遍存在效益偏低的問(wèn)題，特別是有些酒店面臨嚴(yán)重的資本結(jié)構(gòu)不合理而造成的利息負(fù)擔(dān)，不能支付多年來(lái)累積下來(lái)的巨額利息和本金，被迫進(jìn)行資產(chǎn)重組，另外在水、電、氣收費(fèi)方面不能與其它工商企業(yè)一樣享受同等待遇。

隨著長(zhǎng)三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，南京城市影響力的不斷擴(kuò)大，加之自身?yè)碛辛己玫穆糜钨Y源及對(duì)外交通條件，在國(guó)內(nèi)旅游業(yè)的宏觀環(huán)境趨好、需求潛力巨大的背景之下，預(yù)計(jì)南京的客源市場(chǎng)在近期內(nèi)將繼續(xù)以較高增速發(fā)展若以 2004 年南京接待國(guó)內(nèi)外游客數(shù)為基數(shù)（2872 萬(wàn)人次） ，增幅按平均每年 15%計(jì)，則五年后南京接待國(guó)內(nèi)外游客量將超過(guò) 5700 萬(wàn)人次，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上翻一番若五星級(jí)飯店接待游客量占全市接待游客總量的比例為 5%，則五年后南京對(duì)五星級(jí)飯店的床位需求數(shù)將達(dá)到 8000 張而南京現(xiàn)有的 8 家五星級(jí)飯店全部接待能力不足 4500 張，考慮其中對(duì)五星級(jí)套房酒店的需求占 20%，預(yù)計(jì)南京地區(qū)至少有 700 張床位的發(fā)展?jié)摿C上說(shuō)述，南京高星級(jí)酒店市場(chǎng)現(xiàn)狀良好，但平均房?jī)r(jià)偏低，雖然未來(lái)幾年內(nèi)南京高星級(jí)酒店市場(chǎng)仍有 700 張床位的發(fā)展空間，但新建酒店所擁有的床位將將超過(guò)該數(shù)目預(yù)期未來(lái)南京高星級(jí)酒店市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更為激烈整體上來(lái)看，高星級(jí)酒店數(shù)目相對(duì)于南京經(jīng)濟(jì)、旅游和其他文化活動(dòng)的需求來(lái)說(shuō)，發(fā)展略顯超前，單個(gè)酒店運(yùn)營(yíng)的難度將加大四、市場(chǎng)預(yù)測(cè)四、市場(chǎng)預(yù)測(cè)（一）（一） 、酒店客源預(yù)測(cè)、酒店客源預(yù)測(cè)1、外資企業(yè)的商務(wù)客源：據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至 2004 年底，南京現(xiàn)有外資企業(yè)約843 家，外商主要來(lái)源有美國(guó)、香港、新加坡、韓國(guó)、德國(guó)、英國(guó)和臺(tái)灣。

這南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告29些企業(yè)的人員將是未來(lái)河西懸宮大酒店需要力爭(zhēng)的對(duì)象2、國(guó)內(nèi)大中型企業(yè)的商務(wù)客源：南京市 2004 大中型企業(yè)的總數(shù)達(dá) 300 余家， 這些企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)難免要與外界聯(lián)系，商務(wù)及會(huì)議活動(dòng)頻繁外界有實(shí)力的商業(yè)伙伴來(lái)南京洽談業(yè)務(wù)，高檔酒店必然是其選擇如果懸宮大酒店特點(diǎn)突出的話(huà)，這個(gè)市場(chǎng)還是大有可為的3、市區(qū)機(jī)關(guān)的客源：市區(qū)各個(gè)政府機(jī)關(guān)的宴請(qǐng)、交流等活動(dòng)，也是未來(lái)懸宮大酒店要力爭(zhēng)的客戶(hù)來(lái)源4、會(huì)議客源：由于南京獨(dú)特的地理位置和城市地位、深厚的文化根基、高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)以及優(yōu)美的風(fēng)景，每年都有許多種類(lèi)的會(huì)議在南京舉行，這也會(huì)給酒店帶來(lái)一定的商機(jī)5、旅游客源：據(jù)統(tǒng)計(jì)，2005 年，南京全年接待海內(nèi)外旅游者 3307.6 萬(wàn)人次，其中，接待國(guó)內(nèi)游客 3220 萬(wàn)人次；接待入境旅游者 87.6 萬(wàn)人次在這些來(lái)寧的游客中，境外游客以及高收入的境內(nèi)游客也是懸宮大酒店應(yīng)該依據(jù)自己獨(dú)特的文化藝術(shù)氣息要重點(diǎn)把握的客戶(hù)6、周邊機(jī)構(gòu)吸引的客源：奧體中心、藝蘭齋美術(shù)館、國(guó)際時(shí)尚商務(wù)休閑街區(qū)、UME 影城等項(xiàng)目所帶來(lái)的客源是懸宮大酒店必須保持的客人 (二二)、酒店價(jià)格預(yù)測(cè)、酒店價(jià)格預(yù)測(cè)依據(jù)文中的資料，按照南京 5 星級(jí)酒店市場(chǎng)客房出租率和平均房?jī)r(jià)水平，南京河西懸宮大酒店平均房?jī)r(jià)可設(shè)為 500 元/間天；由于，懸宮大酒店剛剛進(jìn)入市場(chǎng)，餐飲方面的品牌聲望和獨(dú)特風(fēng)格還沒(méi)有被市場(chǎng)所認(rèn)知，在保證檔次的同時(shí)，稍稍放低點(diǎn)價(jià)位，人均消費(fèi)應(yīng)在 120 元/人次左右。

第三節(jié)第三節(jié) 價(jià)格和宣傳策略?xún)r(jià)格和宣傳策略一、酒店定價(jià)策略一、酒店定價(jià)策略開(kāi)業(yè)之初的價(jià)格政策是：門(mén)市價(jià)的制定可以參考江濱金陵飯店、湖濱金陵飯店的均價(jià)，結(jié)合酒店設(shè)施和周邊商圈的條件制定南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告30即使在開(kāi)業(yè)初期，河西懸宮大酒店也不應(yīng)該采用遠(yuǎn)低于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格的手法來(lái)占領(lǐng)市場(chǎng)，提升銷(xiāo)售量為了酒店整體品牌形象的考慮和從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的角度出發(fā)，要保證符合身份、合理的價(jià)格后期的價(jià)格要根據(jù)市場(chǎng)的行情和酒店房間出租情況，與主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手大致相當(dāng)或略高價(jià)格戰(zhàn)不是河西懸宮大酒店的選擇，懸宮大酒店主要從獨(dú)特的文化藝術(shù)風(fēng)格、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、靈活多變的營(yíng)銷(xiāo)手段等方面參與競(jìng)爭(zhēng)二、酒店宣傳策略二、酒店宣傳策略河西懸宮大酒店作為南京高星級(jí)酒店市場(chǎng)的新手，最大任務(wù)就是如何向潛在消費(fèi)者宣傳、推廣自己對(duì)此，未來(lái)經(jīng)營(yíng)者將分三個(gè)層次開(kāi)展宣傳活動(dòng)第一個(gè)層次是戰(zhàn)略層面的宣傳在這一個(gè)層次上的宣傳主要是要突出懸宮大酒店的定位，將高檔文化藝術(shù)酒店的概念傳播到南京市以及整個(gè)華東地區(qū)的范圍內(nèi)，使其滲透到普通大眾的意識(shí)中去這個(gè)階段并不要著意宣傳各種具體的酒店產(chǎn)品，也并不需要急于針對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)去宣傳，事實(shí)上它起到的是藥引子的作用。

此種宣傳最終的目的是要在南京酒店市場(chǎng)上樹(shù)立河西懸宮大酒店是以注重高雅的品味、多彩絢爛的文化和藝術(shù)氣息配之以金陵飯店溫馨細(xì)致的服務(wù)為特色，著力為旅客提供高尚、經(jīng)典、尊貴、文雅的情感體驗(yàn)第二個(gè)層次是戰(zhàn)役層面的宣傳，這一層次及其以后的宣傳才是事實(shí)上的促銷(xiāo)這個(gè)階段是要重點(diǎn)針對(duì)我們的目標(biāo)客戶(hù)群，推廣酒店的主要產(chǎn)品（客房、餐飲和娛樂(lè)）各個(gè)大賣(mài)點(diǎn)的宣傳此時(shí)的宣傳，必須要關(guān)注如何將酒店產(chǎn)品的信息有效地傳遞給受眾目標(biāo)客戶(hù)群在制定這一層面的宣傳計(jì)劃時(shí)，宣傳方法和宣傳媒介的選擇尤為關(guān)鍵初步的設(shè)想是：首先，對(duì)選中的目標(biāo)客戶(hù)（主要是南京市以及華東地區(qū)的高收入群體、外資企業(yè)、政府機(jī)關(guān)及事業(yè)單位和一些南京、華東地區(qū)的大中型企業(yè)）做一個(gè)詳細(xì)的研究要弄清楚他們的行業(yè)分布狀況、年齡構(gòu)成情況、出外旅行的預(yù)算、會(huì)議預(yù)算、平常所看的媒介、經(jīng)常進(jìn)出的娛樂(lè)場(chǎng)所的種類(lèi)和頻率、整體的偏好狀況完成上述調(diào)研之后，依據(jù)這些信息，制定營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃，選擇宣傳的方式和媒介此外，這些信息還可以利用做定價(jià)方案和運(yùn)營(yíng)方案的調(diào)整南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告31第三個(gè)層次是戰(zhàn)術(shù)層面的宣傳即在正式運(yùn)作以后，為營(yíng)運(yùn)中各個(gè)產(chǎn)品所提供的后續(xù)服務(wù)、方案改進(jìn)以及經(jīng)營(yíng)花絮等措施做宣傳。

這個(gè)層次的宣傳的針對(duì)性更強(qiáng)，受眾面更窄對(duì)象主要是單個(gè)或少數(shù)的客戶(hù)群體（如長(zhǎng)包客人、婚宴客人等） 具體的宣傳方式和媒介由市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)做決策南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第四章第四章 項(xiàng)目投資及資金籌措項(xiàng)目投資及資金籌措第一節(jié)第一節(jié) 投資預(yù)算及資金的使用安排投資預(yù)算及資金的使用安排1、酒店建設(shè)資金總需求合計(jì)約為 16542 萬(wàn)元，具體安排如下：?jiǎn)挝唬喝f(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)金額1土建工程4970.002安裝工程2568.003裝飾工程4632.004開(kāi)業(yè)前。