天圖－天麟行業(yè)分析

單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級(jí),第三級(jí),第四級(jí),第五級(jí),*,天圖投資管理有限公司,深圳 北京 上海 香港,目錄,天麟公司三年發(fā)展戰(zhàn)略,行動(dòng)計(jì)劃,附錄,北京房地產(chǎn)行業(yè)分析,天麟公司競(jìng)爭(zhēng)力分析,1,目前北,京,京房地,產(chǎn),產(chǎn)業(yè)的,競(jìng),競(jìng)爭(zhēng)格,局,局,行業(yè)壁,壘,壘較低,，,，資金,是,是主要,的,的進(jìn)入,壁,壁壘,有數(shù),千,千家,房,房產(chǎn),公,公司,，,，競(jìng),爭(zhēng),爭(zhēng)激,烈,烈,土地,資,資源,十,十分,緊,緊缺,，,，侃,價(jià),價(jià)力,高,高,消費(fèi),者,者選,擇,擇自,由,由度,較,較低,，,，個(gè),性,性化,需,需求,難,難以,的,的到,滿(mǎn),滿(mǎn)足,二手,房,房市,場(chǎng),場(chǎng)發(fā),展,展緩,慢,慢,建筑,商,商侃,價(jià),價(jià)力,極,極低,進(jìn)入,大,大城,市,市,二手,房,房替,代,代性,很,很小,-,資金,專(zhuān)業(yè),技,技術(shù),外部,影,影響,：,：,WTO,奧運(yùn),新政,策,策,競(jìng)爭(zhēng),對(duì),對(duì)手,新技,術(shù),術(shù)思,路,路,2,未來(lái)18年,的,的行,業(yè),業(yè)格,局,局判,斷,斷,主要,沖,沖擊,來(lái),來(lái)自,于,于：,行業(yè),業(yè),業(yè)績(jī),來(lái),來(lái)自,于,于：,主要,競(jìng),競(jìng)爭(zhēng),手,手段,：,：差,異,異化,、,、個(gè),性,性化,、,、專(zhuān),業(yè),業(yè)化,競(jìng),競(jìng)爭(zhēng),對(duì)天,麟,麟影,響,響最,大,大的,是,是：,實(shí)力,弱,弱小,，,，經(jīng),營(yíng),營(yíng)策,略,略不,力,力的,房,房產(chǎn),企,企業(yè),將,將淘,汰,汰出,局,局，,未,未來(lái),的,的市,場(chǎng),場(chǎng)競(jìng),爭(zhēng),爭(zhēng)者,將,將是,經(jīng),經(jīng)營(yíng),管,管理,專(zhuān),專(zhuān)業(yè),、,、有,實(shí),實(shí)力,的,的競(jìng),爭(zhēng),爭(zhēng)者,行業(yè),競(jìng),競(jìng)爭(zhēng),后,后的,局,局面,是,是：,地產(chǎn),項(xiàng),項(xiàng)目,的,的設(shè),計(jì),計(jì)思,路,路，,營(yíng),營(yíng)銷(xiāo),理,理念,、,、物,業(yè),業(yè)服,務(wù),務(wù)更,趨,趨進(jìn),步,步和,成,成熟,，,，房,地,地產(chǎn),開(kāi),開(kāi)發(fā),公,公司,將,將優(yōu),勝,勝劣,汰,汰，,數(shù),數(shù)量,減,減少,，,，競(jìng),爭(zhēng),爭(zhēng)能,力,力加,強(qiáng),強(qiáng),根據(jù),與,與上,海,海、,香,香港,以,以及,北,北京,自,自身,發(fā),發(fā)展,相,相比,，,，需,求,求將,會(huì),會(huì)持,續(xù),續(xù)增,長(zhǎng),長(zhǎng),未來(lái),的,的北,京,京房,地,地產(chǎn),市,市場(chǎng),將,將持,續(xù),續(xù)發(fā),展,展，,行,行業(yè),利,利潤(rùn),率,率保,持,持較,高,高的,水,水平,，,，但,從,從業(yè),者,者產(chǎn),生,生分,化,化，,實(shí),實(shí)力,雄,雄厚,，,，在,營(yíng),營(yíng)銷(xiāo),理,理念,上,上敢,于,于創(chuàng),新,新的,專(zhuān),專(zhuān)業(yè),房,房地,產(chǎn),產(chǎn)公,司,司將,獲,獲得,良,良好,的,的機(jī),會(huì),會(huì)，,北,北京,房,房地,產(chǎn),產(chǎn)業(yè),將,將進(jìn),入,入一,個(gè),個(gè)向,成,成熟,發(fā),發(fā)展,期,期過(guò),渡,渡的,階,階段,3,北京,房,房地,產(chǎn),產(chǎn)的,行,行業(yè),利,利潤(rùn),率,率的,估,估計(jì),2002,年,年,2003,年,年2005,年,年,2006,年,年2008,年,年,2009,年,年2011,年,年,行業(yè),業(yè)績(jī),12%/,上,上浮,下,下降2%,左,左右,（,（較,平,平穩(wěn),）,）,11%（,略,略有,下,下降,）,）,12%（,申,申奧,因,因素,，,，略,有,有上,升,升）,10%（,奧,奧運(yùn),結(jié),結(jié)束,，,，有,下,下降,趨,趨勢(shì),）,）,對(duì)天,麟,麟的,沖,沖擊,行業(yè),利,利潤(rùn),率,率緩,緩,緩減,低,低，,更,更要,求,求開(kāi),發(fā),發(fā)商,有,有足,夠,夠的,資,資本,實(shí),實(shí)力,和,和信,譽(yù),譽(yù)，,如,如果,勢(shì),勢(shì)力,弱,弱，,會(huì),會(huì)被,競(jìng),競(jìng)爭(zhēng),出,出局,2001,年,年,10%15%,影響,因,因素,供求,關(guān),關(guān)系,可,可能,失,失穩(wěn),2006,年,年政,府,府可,能,能停,止,止北,京,京市,一,一切,建,建筑,工,工程,，,，進(jìn),行,行環(huán),保,保工,作,作，,供,供求,關(guān),關(guān)系,偏,偏向,于,于求,奧運(yùn),結(jié),結(jié)束,后,后可,能,能有,一,一個(gè),消,消費(fèi),回,回落,階,階段,4,北京,房,房地,產(chǎn),產(chǎn)行,業(yè),業(yè)分,析,析,宏觀,環(huán),環(huán)境,分,分析,：,：政,府,府在,主,主動(dòng),改,改善,開(kāi),開(kāi)發(fā),環(huán),環(huán)境,消費(fèi),需,需求,：,：穩(wěn),步,步增,長(zhǎng),長(zhǎng),競(jìng)爭(zhēng),：,：十,分,分激,烈,烈，,優(yōu),優(yōu)勝,劣,劣汰,5,環(huán)境,分,分析,總,總結(jié),GDP保,持,持穩(wěn),定,定增,長(zhǎng),長(zhǎng)，,社,社會(huì),平,平均,購(gòu),購(gòu)買(mǎi),力,力穩(wěn),定,定增,長(zhǎng),長(zhǎng),財(cái)政,政,政策,仍,仍以,積,積極,的,的擴(kuò),張,張性,、,、刺,激,激內(nèi),需,需為,主,主,房地,產(chǎn),產(chǎn)消,費(fèi),費(fèi)信,貸,貸力,度,度將,進(jìn),進(jìn)一,步,步增,長(zhǎng),長(zhǎng)，,為,為有,效,效需,求,求的,增,增長(zhǎng),提,提供,幫,幫助,2000,2001年,房,房地,產(chǎn),產(chǎn)整,體,體態(tài),勢(shì),勢(shì)上,升,升,6,2008,年,年奧,運(yùn),運(yùn)對(duì),北,北京,市,市房,地,地產(chǎn),周,周期,具,具有,強(qiáng),強(qiáng)制,性,性調(diào),整,整作,用,用,由于,奧,奧運(yùn),的,的存,在,在而,使,使房,地,地產(chǎn),項(xiàng),項(xiàng)目,需,需求,波,波峰,集,集中,且,且拉,長(zhǎng),長(zhǎng),房地,產(chǎn),產(chǎn)目,前,前增,長(zhǎng),長(zhǎng)周,期,期延,長(zhǎng),長(zhǎng)至2007,2008年,2006,年,年時(shí),政,政府,將,將會(huì),緊,緊縮,政,政策,，,，清,理,理市,容,容市,貌,貌，,開(kāi),開(kāi)發(fā),和,和在,建,建工,程,程將,縮,縮小,或,或停,止,止，,可,可能,引,引起,需,需求,大,大于,供,供給,根據(jù),國(guó),國(guó)際,經(jīng),經(jīng)驗(yàn),，,，奧,運(yùn),運(yùn)之,后,后大,都,都供,過(guò),過(guò)于,求,求,7,北京市發(fā),展,展規(guī)劃,Delete,8,未來(lái)幾年,促,促進(jìn)房地,產(chǎn),產(chǎn)發(fā)展的,有,有利因素,加入WTO,奧運(yùn)會(huì),市政建設(shè),與住房相,關(guān),關(guān)的政策,的,的出臺(tái),戶(hù)籍制度,改,改革,因素,作用,帶來(lái)對(duì)房,地,地產(chǎn)市場(chǎng),需,需求的較,大,大增加,商業(yè)用房,：,：外銷(xiāo)公,寓,寓的增長(zhǎng),郊區(qū)住宅,：,：由于汽,車(chē),車(chē)消費(fèi)帶,動(dòng),動(dòng)銷(xiāo)售增,長(zhǎng),長(zhǎng),北京市政,府,府對(duì)城市,基,基礎(chǔ)設(shè)施,的,的重點(diǎn)投,入,入,快速交通,網(wǎng),網(wǎng)絡(luò)投入900億,環(huán)境治理,投,投入450億,信息化建,設(shè),設(shè)投入300億,水、電、,氣,氣、熱等,四,四源供應(yīng),投,投入150億,人口城市,化,化，中高,收,收入的消,費(fèi),費(fèi)群體對(duì),大,大城市住,房,房的需求,進(jìn),進(jìn)一步增,長(zhǎng),長(zhǎng),9,北京未來(lái)3年房地,產(chǎn),產(chǎn)開(kāi)發(fā)的,趨,趨勢(shì)將主,要,要集中在,城,城市開(kāi)發(fā),和,和郊區(qū)開(kāi),發(fā),發(fā),城區(qū)開(kāi)發(fā),郊區(qū)開(kāi)發(fā),有較強(qiáng)的,土,土地獲取,能,能力,有大量資,金,金,有運(yùn)作大,規(guī),規(guī)模項(xiàng)目,的,的能力、,地,地塊,成功要素,交通方便,（,（高速、,公,公路、地,鐵,鐵附近）,有好的主,題,題概念,市政設(shè)施,齊,齊全,案例,遠(yuǎn)洋風(fēng)景,今日家園,通惠家園,10,北京房地,產(chǎn),產(chǎn)行業(yè)分,析,析,宏觀環(huán)境,分,分析：政,府,府在主動(dòng),改,改善開(kāi)發(fā),環(huán),環(huán)境,消費(fèi)需求,：,：穩(wěn)步增,長(zhǎng),長(zhǎng),競(jìng)爭(zhēng)：十,分,分激烈，,優(yōu),優(yōu)勝劣汰,11,整體來(lái)看,，,，購(gòu)房需,求,求將穩(wěn)定,發(fā),發(fā)展,以泛亞運(yùn),村,村地區(qū)、,泛,泛中關(guān)村,地,地區(qū)、泛CBD地,區(qū),區(qū)為核心,的,的周邊地,區(qū),區(qū)房地產(chǎn),需,需求旺盛,價(jià)格在購(gòu),房,房行動(dòng)中,的,的影響程,度,度相對(duì)減,少,少，消費(fèi),者,者購(gòu)房的,需,需求更加,個(gè),個(gè)性化，,對(duì),對(duì)購(gòu)房行,為,為影響越,來(lái),來(lái)越大,城市高速/快速交,通,通干道附,近,近且市政,設(shè),設(shè)施條件,較,較好的地,段,段會(huì)產(chǎn)生,新,新的項(xiàng)目,供,供給,北京市就,業(yè),業(yè)人口收,入,入的穩(wěn)定,提,提高，潛,在,在購(gòu)房者,群,群體在未,來(lái),來(lái)幾年將,持,持續(xù)增長(zhǎng),，,，中高收,入,入者仍將,是,是購(gòu)房主,體,體，中低,收,收入者購(gòu),房,房能力取,決,決于政府,政,政策及城,市,市改造力,度,度,未來(lái)幾年,政,政府將積,極,極采取各,種,種措施，,為,為房地產(chǎn),公,公司提供,更,更多、成,本,本更低的,土,土地資源,12,北京市與,上,上海市房,地,地產(chǎn)狀況,比,比較,delete,13,30歲至45歲中,、,、高收入,階,階層是北,京,京購(gòu)房者,的,的主力，,住,住房投資,、,、消費(fèi)正,逐,逐漸被更,多,多的消費(fèi),者,者認(rèn)可，,而,而隨著刺,激,激消費(fèi)的,政,政策不斷,出,出臺(tái)，購(gòu),房,房門(mén)檻將,不,不斷降低,家庭月收,入,入,年齡,高,低,高,20000元,40歲,8000,萬(wàn),萬(wàn)元,10000元,30歲,20歲,5000,萬(wàn),萬(wàn)元,30歲以,上,上的中年,成,成功人士,，,，高收入,者,者,天麟的機(jī),會(huì),會(huì),對(duì)未來(lái)收,入,入水平的,估,估計(jì),銀行按揭,的,的支持程,度,度,對(duì)所購(gòu)物,業(yè),業(yè)升值能,力,力的判斷,商品房購(gòu),銷(xiāo),銷(xiāo)市場(chǎng)的,替,替代-房,屋,屋租賃市,場(chǎng),場(chǎng)的平均,價(jià),價(jià)格水平,及,及波動(dòng),消費(fèi)群體,購(gòu),購(gòu)房時(shí)的,關(guān),關(guān)鍵驅(qū)動(dòng),因,因素,14,天麟目標(biāo),消,消費(fèi)群體,的,的購(gòu)房心,理,理特征,目標(biāo)消費(fèi),群,群體,30歲以,上,上，家庭,年,年收入在20萬(wàn)元,以,以上，受,過(guò),過(guò)高等教,育,育，從事,朝,朝陽(yáng)行業(yè),管,管理職位,的,的成功人,士,士,購(gòu)房心理,特,特征,對(duì)商品房,的,的價(jià)格敏,感,感度不高,或,或偏低,對(duì)商品房,的,的綜合性,能,能（設(shè)計(jì),理,理念、工,程,程質(zhì)量、,環(huán),環(huán)境風(fēng)格,等,等因素）,要,要求較高,注重地段,、,、居住理,念,念、周?chē)?鄰,鄰居的身,份,份層次，,充,充分體現(xiàn),自,自己的社,會(huì),會(huì)地位,對(duì)戶(hù)型設(shè),計(jì),計(jì)、環(huán)境,設(shè),設(shè)計(jì)、建,筑,筑風(fēng)格、,社,社區(qū)主題,的,的個(gè)性化,需,需求較強(qiáng),，,，不愿接,受,受一般性,產(chǎn),產(chǎn)品,15,北京市房,地,地產(chǎn)開(kāi)發(fā),面,面積,單位：萬(wàn),平,平方米,99年房,地,地產(chǎn)市場(chǎng),呈,呈明顯上,升,升趨勢(shì)，,供,供應(yīng)極具,上,上升,16,北京市房,地,地產(chǎn)房?jī)r(jià),趨,趨勢(shì),單位：元/平方米,17,今后物業(yè),的,的分化,低檔,中檔,中高檔,高檔,中心、黃,金,金地段,交通、環(huán),境,境高檔,價(jià)格極低,，,，建筑檔,次,次低，以,量,量取勝,價(jià)格較高,，,，建筑檔,次,次較高，,小,小區(qū)內(nèi)部,環(huán),環(huán)境較好,地段一般,價(jià)格適中,，,，建筑檔,次,次為平均,水,水平,地段一般,增長(zhǎng)情況,天麟公司,的,的目標(biāo)市,場(chǎng),場(chǎng),消費(fèi)需求,將,將緩慢增,長(zhǎng),長(zhǎng),由于收入,水,水平的提,高,高、消費(fèi),觀,觀念的改,變,變，消費(fèi),需,需求將穩(wěn),中,中有增,消費(fèi)需求,將,將平穩(wěn)增,長(zhǎng),長(zhǎng),隨著城市,規(guī),規(guī)劃建設(shè),速,速度的提,升,升，消費(fèi),需,需求將較,快,快增長(zhǎng),18,北京房地,產(chǎn),產(chǎn)行業(yè)分,析,析,宏觀環(huán)境,分,分析：政,府,府在主動(dòng),改,改善開(kāi)發(fā),環(huán),環(huán)境,消費(fèi)需求,：,：穩(wěn)步增,長(zhǎng),長(zhǎng),競(jìng)爭(zhēng)：十,分,分激烈，,優(yōu),優(yōu)勝劣汰,19,競(jìng)爭(zhēng)小結(jié),大量競(jìng)爭(zhēng),對(duì),對(duì)手進(jìn)入,北,北京，以,至,至各種項(xiàng),目,目公司達(dá)3000,余,余家,有實(shí)力的,專(zhuān),專(zhuān)業(yè)海外,公,公司，如,長(zhǎng),長(zhǎng)實(shí)等已,進(jìn),進(jìn)入北京,市,市場(chǎng)的正,在,在向中檔,進(jìn),進(jìn)軍,未進(jìn)入的,海,海外軍團(tuán),正,正在以投,資,資和資產(chǎn),管,管理的方,式,式進(jìn)入北,京,京市場(chǎng),因此，北,京,京房地產(chǎn),市,市場(chǎng)將向,專(zhuān),專(zhuān)業(yè)化、,規(guī),規(guī)?；?進(jìn),進(jìn),20,更多競(jìng)爭(zhēng),者,者的進(jìn)入,使,使得北京,房,房地產(chǎn)正,在,在向規(guī)模,化,化、專(zhuān)業(yè),化,化發(fā)展，,對(duì),對(duì)中、小,型,型專(zhuān)業(yè)化,公,公司提出,了,了嚴(yán)峻的,挑,挑戰(zhàn)（待,確,確認(rèn)）,目前北京,市,市房地產(chǎn),公,公司數(shù)量,房地產(chǎn)公,司,司規(guī)模,100億,50億,20億,10億,5億,天麟,21,北京房地,產(chǎn),產(chǎn)公司細(xì),分,分,專(zhuān)業(yè)化公,司,司,規(guī)?；?司,司,游擊戰(zhàn)式,公,公司,定義,以專(zhuān)業(yè)技,術(shù),術(shù)為導(dǎo)向,有政府、,地,地域背景,的,的公司,注重于建,設(shè),設(shè)單個(gè)精,品,品項(xiàng)目，,取,取得高額,利,利潤(rùn)，在,沒(méi),沒(méi)有合適,的,的項(xiàng)目時(shí),，,，則進(jìn)入,企,企業(yè)休眠,狀,狀態(tài)。

萬(wàn)科公司,，,，以技術(shù),為,為導(dǎo)向，,產(chǎn),產(chǎn)品單一,，,，開(kāi)發(fā)規(guī),模,模在10,多,多萬(wàn)平方,米,米，開(kāi)發(fā),周,周期在2,3年,華遠(yuǎn)房地,產(chǎn),產(chǎn)公司，,開(kāi),開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,較,較多，總,規(guī),規(guī)模較大,一些外資,、,、兼營(yíng)、,民,民營(yíng)、項(xiàng),目,目公司,案例,22,HY案例,分,分析,23,。