武漢房地產(chǎn)五報告

zai武漢市房地產(chǎn)市場研究報告2010 年 5 月刊2010 年6月武漢 5 月房地產(chǎn)市場研究報告目 錄目 錄 2德思勤視視點 3數(shù)字樓市 4第一章 政策資訊 5一、政策法規(guī)規(guī) 5二、市場場資資訊訊 6第二章 土地市場場 7一、公告土地 7第三章 住宅市場場 8第四章 報紙 廣告統(tǒng)計分析 10—— Copyright ? 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— 武漢市德思勤置業(yè)有限公司武漢市江漢區(qū)新華路 186 號福星國際商會大廈 1002 室電話： 027--853504882武漢 5 月房地產(chǎn)市場研究報告德思勤視點政策效力繼續(xù)釋放 成交大幅度萎縮來訪低、成交降、觀望濃——新政出臺后，這是武漢房地產(chǎn)市場在五月的整體基調(diào)然而，眾多開發(fā)商之于價格的堅挺又使得房價高居不下，眼下的武漢樓市陷入一種膠著的狀態(tài)新國十條”至今滿月有余，實施后的這一個月以來，武漢房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了類似 2008 年松動的信號：退房現(xiàn)象出現(xiàn)；觀望氛圍濃厚；樓市成交低迷但房地產(chǎn)市場衡量的重要指標房價并未出現(xiàn)波動，5月武漢房地產(chǎn)均價有一定的下降，這是由于郊區(qū)成交量的上升拉低了江城房價。

從目前市場上呈現(xiàn)出來的一些市場現(xiàn)象來看，武漢樓市表面上回到了 2008 年，但事實上，目前的武漢房地產(chǎn)市場在本質(zhì)上與 2008 年的市場情況有很多區(qū)別：地產(chǎn)業(yè)的整個經(jīng)濟環(huán)境是向好的；開發(fā)商資金充裕當前樓市上出現(xiàn)的優(yōu)惠情況，是受新政的影響，調(diào)低了定價入市，但相對之前的產(chǎn)品并沒有降價房價下降預期近期并不現(xiàn)實在新政力度如此之大、市場觀望氣氛濃郁、成交量不斷下滑、降價預期很大的市場狀況下，房價仍舊做著奮力的“抗爭” 撲朔迷離的江城樓市，真正回到 2008 年還尚需時日—— Copyright ? 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— 武漢市德思勤置業(yè)有限公司武漢市江漢區(qū)新華路 186 號福星國際商會大廈 1002 室電話： 027--853504883武漢 5 月房地產(chǎn)市場研究報告數(shù)字樓市? 住宅市場供求比： 1：1.35新增供應(yīng)面積： 56.79 萬平方米成交面積： 76.55 萬平方米成交均價： 6295.93 元/ 平方米—— Copyright ? 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— 武漢市德思勤置業(yè)有限公司武漢市江漢區(qū)新華路 186 號福星國際商會大廈 1002 室電話： 027--853504884武漢 5 月房地產(chǎn)市場研究報告第一章 政策資訊一、政策法規(guī)表 1-1 2010 年 5 月武漢市房地產(chǎn)相關(guān)政策列表時間 來源 政策名稱開發(fā)商閑置土地2010-5-17 中國廣播網(wǎng) 超一年 銀行不得向其防貸武漢出臺細則打2010-5-29 楚天都市報擊捂盤惜售資料來源：德思勤信息數(shù)據(jù)庫主要內(nèi)容湖北省已出臺細則嚴控房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險：土地閑置超兩年和有炒地行為的，對已發(fā)放貸款應(yīng)當調(diào)減并采取保全；房地產(chǎn)開發(fā)貸款的抵押品一定要用在建工程而不能用土地； 嚴格把握房地產(chǎn)開發(fā)貸款成數(shù)，一律不允許超過在建工程的 5 成。

武漢市房管局下發(fā)文件《行政處罰自由裁量權(quán)參考執(zhí)行標準》 ，，對未按現(xiàn)售條件銷售商品房、不符合銷售條件收取預訂款性質(zhì)費用、采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房等違規(guī)行為，行政處罰明確為四個等級這意味著，一棟樓分單元、分層數(shù)開盤銷售，都將受到處罰德思勤視點：本月度武漢市主要出臺了兩項措施，從開發(fā)商角度進行監(jiān)管，打擊閑置土地和捂盤等行為通過這種方式有助于用地盡快形成住房的有效供應(yīng)， 供應(yīng)增加有助于抑制房價的過快上漲 這是對 4 月份發(fā)布的 “國十條”的細化與補充，將起到更好的調(diào)控效果這些更為細化的政策，它所產(chǎn)生的效果要比單個出來更強，對樓市的影響更為深遠—— Copyright ? 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— 武漢市德思勤置業(yè)有限公司武漢市江漢區(qū)新華路 186 號福星國際商會大廈 1002 室電話： 027--853504885武漢 5 月房地產(chǎn)市場研究報告二、市場資訊表 1-2 2010 年 5 月市場資訊列表時間 來源 資訊名稱湖北住建廳：嚴查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2010-5-8 楚天都市報六種違規(guī)行為武漢再推 7 塊城區(qū)土地 沌口將建2010-5-14 武漢晨報36 萬平米商業(yè)中心武漢 CBD 下月入2010-5-17 楚天都市報 市 將改寫樓市格局外地人在武漢買首套房也受限制2010-5-17 楚天都市報需提供納稅社保證明資料來源：德思勤信息數(shù)據(jù)庫主要內(nèi)容省住建廳發(fā)出《關(guān)于開展全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為檢查和在建在售商品住房項目清理工作的通知》 ，要求嚴查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)六種違規(guī)行為：未取得預售許可，但以認購、預定、排號、發(fā)放 VIP 卡等方式向買方收取或變相收取定金、預定款等行為 ; 未在 10 日內(nèi)一次性公開全部準售房源及每套房屋價格 ; 未按申報價格實行明碼標價、任意提高房價招行、中行、建行、中信銀行、興業(yè)銀行等已全面執(zhí)行這一規(guī)定，戶口在外地者在貸款購買首套房時，也要出具上述兩項證明。

信息和未經(jīng)核實的信息，采取內(nèi)部認購、雇人排隊等手段制造銷售旺盛的虛假行為等武漢市將在下月初拍賣 7 塊土地，共計 422 畝，其中沌口將推出一個建筑面積 36 萬平米的超大商業(yè)中心用地 此次推出的土地中， 只有位于珞獅南路和武昌中山路的兩塊是純住宅用地，其他 5 塊全部位于漢陽片區(qū)的都是非住宅或混合用地在面積達 180 畝的武漢開發(fā)區(qū)東風大道與體育路交會處商業(yè)用地上，將建設(shè)包含五星級酒店、電影院及 11 萬平米商業(yè)中心、 17.4 萬平米寫字樓在內(nèi)的商業(yè)綜合體武漢 CBD 一期泛海國際居住區(qū)開放樣板房， 下月初正式上市， 房價預計在 12000 元/ 平方米左右今年起，總建筑面積 1400 萬平方米的武漢 CBD，將以每年 100 萬平方米的速度入市，改寫江城樓市格局江城將嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房對不能提供 1 年以上當?shù)丶{稅證明和社保證明的非本地居民，將停止發(fā)放個人住房貸款招行、中行、建行、中信銀行、興業(yè)銀行等已全面執(zhí)行這一規(guī)定，戶口在外地者在貸款購買首套房時，也要出具上述兩項證明—— Copyright ? 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— 武漢市德思勤置業(yè)有限公司武漢市江漢區(qū)新華路 186 號福星國際商會大廈 1002 室電話： 027--853504886武漢 5 月房地產(chǎn)市場研究報告第二章 土地市場一、公告土地本月掛牌出讓地塊 2 宗，總出讓面積為 16.55 萬平米。

從地塊區(qū)域上來看，全部集中在漢南區(qū)從用地性質(zhì)上來看，未工業(yè)用地表 2-1 武漢市 2010 年 5月份地塊公告情況匯總表宗地號交易區(qū)域地塊面積容積率地塊方式( ㎡ )用途P（2010）009掛牌漢南區(qū)湘口街漢銀公路以南108825.150.5工業(yè)P（2010）010掛牌漢南區(qū)紗帽街幸福村56666.960.8工業(yè)資料來源：武漢市國土資源和規(guī)劃局—— Copyright ? 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— 武漢市德思勤置業(yè)有限公司武漢市江漢區(qū)新華路 186 號福星國際商會大廈 1002 室電話： 027--853504887武漢 5 月房地產(chǎn)市場研究報告第三章 住宅市場5 月武漢市主城區(qū)在售商品住宅335個，整體成交均價為6295.93元/ 平方米，比上月下降了 302.09元/ 平方米，降幅為4.6%; 月銷售總套數(shù)為4572 套，比上月減少了2617套，跌幅為 36.4%圖 3-12009 年 3 月至 2010年 5月武漢市住宅銷售走勢圖套元 /平方米10000700090006000800050007000600040005000300040003000200020001000100000月月月月月月月月月月月月月月月年3 年4年5年6年7年8年9101112年1年2年3年4年59 999999年年年00000200200200200200200200009009009201201201201201222成交套數(shù)成交均價資料來源：德思勤信息數(shù)據(jù)庫從各片區(qū)商品住宅成交套數(shù)情況來看，受宏觀調(diào)控影響，武漢市各個片區(qū)全部呈現(xiàn)不同程度的萎縮 ，市場觀望氣氛濃郁、成交量不斷下滑、降價預期很大的市場狀況形成，新政初顯強大威力。

—— Copyright ? 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— 武漢市德思勤置業(yè)有限公司武漢市江漢區(qū)新華路 186 號福星國際商會大廈 1002 室電話： 027--853504888武漢 5 月房地產(chǎn)市場研究報告表 3-1武漢市 5 月各區(qū)域住宅市場情況區(qū)域5 月成交量（套）上月成交量（套））漢口中心區(qū)8841102古田片區(qū)111334漢口二七、后湖片區(qū) 461東西湖片 780武昌中心區(qū) 696青山區(qū) 44武昌6491248119977南湖片 409關(guān)山片 720漢陽中心區(qū) 361漢陽5961104611沌口片106269全市45727189資料來源：德思勤信息數(shù)據(jù)庫—— Copyright ? 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— 武漢市德思勤置業(yè)有限公司武漢市江漢區(qū)新華路 186 號福星國際商會大廈 1002 室電話： 027--853504889武漢 5 月房地產(chǎn)市場研究報告第四章 報紙廣告統(tǒng)計分析從周四與周五廣告發(fā)布數(shù)量對比看，廣告投放集中在周四圖 4-1 武漢市 5 月份周四與周五廣告發(fā)布數(shù)量分析2010年5月份周四與周五廣告發(fā)布數(shù)量對比8067687063605040282430201516201006日8日10日12日14日16日18日20日22日24日26日28日5月5月月5月5月月月月月月月月10年10年555555550年0年0年0年0年0年0年0年0年0年2020201201201201201201201201201201資料來源：德思勤信息數(shù)據(jù)庫廣告最多的報紙為武漢晚報與楚天都市報，其余四份報紙媒體廣告發(fā)布數(shù)量相當。

圖 4-2 武漢市 5 月份各報紙媒體廣告發(fā)布數(shù)量分析2010年5月份各報紙廣告發(fā)布數(shù)量對比1008492908070605035382928403020100報報報報報報日商市金晨晚江江都天漢漢長長天楚武武楚—— Copyright ? 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— 武漢市德思勤置業(yè)有限公司武漢市江漢區(qū)新華路 186 號福星國際商會大廈 1002 室電話： 027--8535048810武漢 5 月房地產(chǎn)市場研究報告資料來源：德思勤信息數(shù)據(jù)庫發(fā)布廣告最多的區(qū)域為光谷，其次為武昌中心城區(qū)與盤龍城，說明這三個區(qū)域的樓盤開發(fā)量較大圖 4-3 武漢市 5 月份各區(qū)域報紙廣告發(fā)布項目數(shù)量分析2010年 5月份各區(qū)域報紙廣告發(fā)布項目數(shù)量對比50454035302520151050區(qū)區(qū)區(qū)湖湖湖城 湖 灣路甸湖口七谷城陽 城武昌 城蔡東沌二光心漢心后銀南龍 遜 家心華金盤湯王新中中中口陽昌漢漢武資料來源：德思勤信息數(shù)據(jù)庫發(fā)布廣告最多的階段是在項目的認籌期與持續(xù)銷售期，蓄客期也比較多蓄客期要打開市場知名度，因此廣告量較多；認籌期要儲備更多的客戶為開盤做準備，此階段的廣告量是最大的；持續(xù)銷售期是為了促進后期的銷售，延續(xù)強銷期的火爆場面，因此廣告也比較多。

圖 4-4 武漢市 5 月份發(fā)布廣告各項目所處階段對比分析—— Copyright ? 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— 武漢市德思勤置業(yè)有限公司武漢市江漢區(qū)新華路 186 號福星國際商會大廈 1002 室電話： 027--8535048811武漢 5 月房地產(chǎn)市場研究報告2010年5月份發(fā)布廣告所處營銷階段對比分析6 05 05 04 34 03 02 42 01 0390蓄 客 期認 籌 期開 盤 期強 銷 期持 銷 期資料來源：德思勤信息數(shù)據(jù)庫廣告投放量最多的前 10 名項目中，從營銷階段看，認籌期與強銷期廣告投放量較大從主推產(chǎn)品看，精裝小戶型占 40%的比例另外，大部分認籌均有認籌優(yōu)惠，樣板房開放也是主打的一條信息表 4-1 武漢市 5發(fā)布廣告項目前十名統(tǒng)計分析項目廣告次數(shù)營銷階段主推產(chǎn)品優(yōu)惠或其他備注菱角湖萬達廣場16認籌期、強銷期45m2 精裝小戶價格公示、樣板房開放四重好禮：投資保障計劃、購房有福星惠譽國際城14持銷期35-85m2精裝公寓金喜、回饋老帶新、二次購買及老帶新優(yōu)惠恒大全國樓盤85 折大優(yōu)惠、 4500恒大金碧天下12持銷期200m2湖景美墅元/m2 起、送 200m2前庭后院、最高優(yōu)惠 28萬最高優(yōu)惠 13萬/ 套、送 17 萬豪裝、恒大綠洲12持銷期洋房4580 元/m2起, 送 1200 元/m2豪裝美聯(lián)奧林匹克花12認籌期、強銷期35-67m2精裝小戶型認籌 1 萬抵 2 萬、樣板房開放園瀚城10認籌期、強銷期小高層、低密度大戶樣板房開放五洲國際建材城10強銷期40-80m2 商鋪鋪開盤，熱銷 2.8 億—— Copyright ? 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— 武漢市德思勤置業(yè)有限公司武漢市江漢區(qū)新華路 186 號福星國際商會大廈 1002 室電話： 027--8535048812武漢 5 月房地產(chǎn)市場研究報告泛海國際居住區(qū)9認籌期98-169m2主力戶型樣板房開放光谷時代廣場8蓄客期、認籌期50m2精裝1 萬抵 2 萬、樣板房開放中國家俱 CBD7認籌期商鋪5 月 13-16 認購 99 折、六一兒童家具全場 6.1 折資料來源：德思勤信息數(shù)據(jù)庫—— Copyright ? 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved—— 武漢市德思勤置業(yè)有限公司武漢市江漢區(qū)新華路 186 號福星國際商會大廈 1002 室電話： 027--8535048813深圳德思勤投資有限公司深圳市德思勤置業(yè)有限公司深圳市德思勤投資咨詢有限公司Add:深圳市深南大道 6008Tel: （86）755-83515988號特區(qū)報業(yè)大廈 27FFax: （86）755-83515866Zip:518034武漢德思勤投資咨詢有限公司Add:武漢市新華路 186Tel: （86）27-85350488號福星國際商會大廈 1002Fax: （86）27-85350600室Zip:430015湖南德思勤投資顧問有限公司Add:長沙市芙蓉中路二段Tel: （86）731-8488070380 號順天國際財富中心 703 室Fax: （86）731-84880608Zip:430022揚州德思勤投資顧問有限公司Add:揚州市新城河路 562 號金菊花都 3 棟 410Tel: （86）514-87952676 Fax: 514-87952676室Zip:225002Http ： // 。